Fiscalidad alquiler vivienda en España: reducciones y gastos

Alquilas un piso, cobras la renta cada mes y das por hecho que Hacienda se queda con un porcentaje fijo, pero el rendimiento neto que declaras depende de decisiones que tomas antes de firmar el contrato.

El tipo de contrato, la zona donde está el inmueble y el uso que le da el inquilino cambian la reducción aplicable entre el 50 % y el 90 % del rendimiento neto, y la diferencia entre un tramo y otro puede suponer varios cientos de euros al año en la misma vivienda.

Yo distinguiría cuatro bloques antes de calcular nada: qué gastos puedes restar de los ingresos, qué reducción te corresponde según el tipo de contrato y la zona, por qué un alquiler turístico o de temporada no se beneficia de esa reducción aunque sea la misma vivienda, y cómo se traduce todo eso en un ejemplo con cifras reales. Repaso también los errores que veo repetirse cada campaña de la Renta, casi siempre por prorratear mal la amortización o por aplicar una reducción que no correspondía al tipo de arrendamiento.

Esto es información general verificada en fuentes oficiales, no asesoramiento fiscal personalizado. Tu comunidad autónoma, el resto de tus rentas del año y el estado exacto de la declaración de zonas tensionadas en tu municipio pueden cambiar el resultado final, así que trátalo como punto de partida y comprueba tu caso concreto en la Agencia Tributaria o con un profesional antes de presentar la declaración.

Cómo se calcula el rendimiento neto del alquiler

El alquiler de un inmueble genera un rendimiento del capital inmobiliario que se integra en la base imponible general del IRPF, no en la base del ahorro. Esto importa porque tributa según la escala progresiva general (la misma que los rendimientos del trabajo, con tramos estatales y autonómicos que en la práctica suelen ir del entorno del 19 % al 47 % según comunidad y nivel de renta), y no según la escala más baja que se aplica a dividendos o ganancias de fondos.

El cálculo parte de los ingresos íntegros (las rentas que cobras por el alquiler) y resta todos los gastos necesarios para obtenerlos, pero solo los correspondientes al período en que el inmueble ha estado efectivamente arrendado. Si el piso estuvo vacío tres meses del año, la mayoría de gastos anuales (IBI, comunidad, seguro) se prorratean por los días de alquiler efectivo, y por los días sin arrendar toca declarar una imputación de renta inmobiliaria (el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si el catastro se revisó en los últimos diez años), prorrateada también por esos días.

Gastos deducibles admitidos

La Agencia Tributaria admite, entre otros, estos gastos siempre que sean necesarios para obtener la renta:

• Intereses y gastos de financiación de los préstamos usados para comprar o mejorar el inmueble (nunca la parte de capital amortizado, solo los intereses).
• Gastos de conservación y reparación: pintura, arreglo de instalaciones, sustitución de calefacción, ascensor o puertas, siempre que mantengan el uso normal del bien y no sean una ampliación o mejora.
• Tributos y tasas: IBI, tasa de basuras, alumbrado y otros tributos no estatales que graven el inmueble o su renta.
• Comunidad de propietarios y seguros (hogar, impago de renta, responsabilidad civil) vinculados al inmueble alquilado.
• Servicios profesionales: gestoría, administración de fincas y defensa jurídica relacionada con el arrendamiento.
• Saldos de dudoso cobro, cuando el inquilino no paga y han transcurrido más de seis meses desde el primer intento de cobro (o concurre otra causa legal, como el concurso del deudor).
• Amortización del inmueble, que explico aparte porque es el gasto que más se pasa por alto.

Los intereses de financiación y los gastos de conservación y reparación tienen un límite conjunto: no pueden superar el importe de los rendimientos íntegros de ese inmueble en el año. Si un año de reformas importantes te deja con un exceso, ese exceso no se pierde: se puede deducir en los cuatro ejercicios siguientes, aunque conviene llevar constancia documental para no perder el rastro del arrastre.

La amortización: el gasto que casi nadie aplica bien

Cada año puedes deducir hasta un 3 % sobre el mayor de estos dos valores, excluyendo siempre el valor del suelo (que no se deprecia): el coste de adquisición satisfecho (precio de compra más gastos e impuestos de la operación, más mejoras posteriores) o el valor catastral de la construcción. Si el recibo del IBI no desglosa suelo y construcción, se aplica el mismo porcentaje que figure en el catastro para repartir el valor total.

Dos matices que conviene comprobar en agosto de 2026, antes de la próxima declaración: la amortización deducible se prorratea por los días en que el inmueble ha estado arrendado, no por los 365 del año si hubo meses vacíos, y una sentencia reciente del Tribunal Supremo (STS 1502/2025, de 20 de noviembre) ha abierto la puerta a que el contribuyente aplique una amortización inferior al 3 % si le interesa de cara al cálculo de la ganancia patrimonial en una venta futura, un criterio todavía en desarrollo que conviene consultar con un profesional si estás valorando vender el inmueble en los próximos años.

Las reducciones del rendimiento neto por alquiler de vivienda habitual

Aquí es donde más se juega la factura fiscal, y donde más ha cambiado la norma. El artículo 23.2 de la Ley del IRPF, reformado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, sustituyó la reducción única del 60 % por un esquema escalonado que solo se aplica al arrendamiento de vivienda que constituya la residencia habitual y permanente del inquilino, y únicamente sobre el rendimiento neto positivo (si el resultado es negativo, no hay nada que reducir).

Dos comprobaciones que yo haría siempre antes de aplicar el 70 % o el 90 %. Primera: que tu municipio esté realmente declarado zona de mercado residencial tensionado en la fecha de la firma del contrato, algo que se publica y actualiza trimestralmente en el Boletín Oficial del Estado a propuesta de cada comunidad autónoma, y que en agosto de 2026 sigue sin incluir ciudades como Madrid o Valencia, mientras sí incluye municipios de Cataluña, País Vasco, Galicia o Asturias declarados en tandas sucesivas. Puedes consultar el listado vigente en el buscador del SERPAVI del Ministerio de Vivienda antes de dar por hecho la reducción. Segunda: si tu contrato es anterior al 26 de mayo de 2023 y se prorroga sin novación sustancial, mantienes el régimen antiguo; si en cambio firmas un contrato nuevo, aunque sea con el mismo inquilino, entras en el esquema 2023, lo que puede ser mejor o peor según el caso.

Alquiler turístico y alquiler de temporada: por qué no tienen la misma reducción

Aquí es donde veo confundirse a más propietarios, porque la vivienda es la misma pero la fiscalidad cambia por completo según el uso que se le da.

Las reducciones del artículo 23.2 solo cubren el alquiler que satisface la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Ni el alquiler de temporada (para estudiantes durante el curso, para un desplazamiento laboral de unos meses, para pasar el verano) ni el alquiler turístico se consideran vivienda habitual a estos efectos, así que el rendimiento neto tributa íntegro, sin ningún porcentaje de reducción, aunque los gastos deducibles y la amortización se calculan igual que en el resto de arrendamientos.

Cuándo el alquiler turístico deja de ser capital inmobiliario

Por defecto, alquilar un piso turístico (limpieza solo a la entrada y salida del huésped, cambio de ropa de cama entre estancias, mantenimiento de zonas comunes) se sigue calificando como rendimiento del capital inmobiliario, igual que el resto de alquileres, solo que sin reducción. La calificación cambia a rendimiento de actividades económicas en dos supuestos: que el propietario tenga contratada al menos una persona con contrato laboral a jornada completa dedicada a la gestión del arrendamiento, o que se presten servicios propios de la industria hotelera (recepción permanente, limpieza periódica durante la estancia, lavandería, custodia de equipaje o restauración), se subcontraten o no a un tercero. Contratar a una empresa de gestión externa no convierte por sí solo la actividad en económica si no hay ese empleado propio a jornada completa; lo relevante es la naturaleza de los servicios ofrecidos, no quién los presta materialmente.

Si tu alquiler turístico se califica como actividad económica, ya no hablamos de rendimiento del capital inmobiliario ni de las reducciones de este artículo: pasa a tributar por el régimen de actividades económicas, con su propia forma de calcular gastos e ingresos, algo que se sale del alcance de este artículo pero que conviene revisar con una asesoría fiscal si tu volumen de alquiler turístico ha crecido.

Ejemplo numérico completo: un piso alquilado como vivienda habitual en 2026

Supón un propietario que compró un piso por 180.000 euros (140.000 de construcción y 40.000 de suelo, según el desglose catastral) y lo alquila todo el año 2026 como vivienda habitual por 900 euros al mes, es decir, 10.800 euros de ingresos íntegros. El contrato es nuevo, firmado en 2026, y el municipio no está declarado zona de mercado residencial tensionado, así que no cumple ningún requisito especial: le corresponde la reducción del 50 %.

Gastos del año:

El rendimiento neto previo a la reducción es 10.800 € - 8.000 € = 2.800 €. Como es positivo y se trata de vivienda habitual sin requisitos especiales, se aplica la reducción del 50 %: 2.800 € x 0,50 = 1.400 € de reducción, de modo que el rendimiento neto reducido que se integra en la base general del IRPF es de 1.400 euros. Ese importe se suma al resto de rentas generales del contribuyente (salario, otras rentas del trabajo) y tributa según la escala progresiva que le corresponda por tramos, no a un tipo fijo.

Si ese mismo piso estuviera en una zona declarada tensionada y el propietario hubiera bajado la renta un 6 % respecto al contrato anterior sobre la misma vivienda, la reducción sería del 90 %: el rendimiento neto reducido bajaría a solo 280 €, una diferencia relevante para la misma vivienda y prácticamente los mismos gastos.

Errores frecuentes en la declaración del alquiler

• Aplicar la reducción a un rendimiento neto negativo. La reducción solo opera sobre el rendimiento positivo; si tienes pérdidas ese año (por ejemplo, por una reforma grande), no hay nada que reducir y el resultado negativo se integra tal cual en la base general.
• Calcular la amortización sobre el valor total del inmueble, sin restar el valor del suelo. El suelo no se deprecia, así que incluirlo infla el gasto y puede generar una regularización posterior.
• No prorratear los gastos y la amortización cuando el inmueble no estuvo alquilado los doce meses, y olvidar declarar la imputación de renta inmobiliaria por los días vacíos.
• Confundir un alquiler de temporada con vivienda habitual y aplicar una reducción que no corresponde, algo habitual en pisos para estudiantes o para trabajadores desplazados.
• Dar por hecho que el municipio está en zona tensionada sin comprobar la declaración vigente en la fecha de la firma del contrato, ya que la lista se actualiza trimestralmente y no siempre coincide con lo que dice la prensa o el portal inmobiliario.
• Deducir el capital amortizado de la hipoteca, no solo los intereses; solo estos últimos son gasto deducible.
• Tratar la fianza como ingreso del año. El depósito de garantía no es una renta mientras se mantenga como tal; solo tributa si se retiene por daños o impagos y pasa a formar parte de otro concepto.

Qué comprobar antes de presentar la declaración

Si tu situación es simple (un único piso, contrato de vivienda habitual, sin reformas grandes ni meses vacíos), el cálculo es lineal: ingresos menos gastos ordinarios y amortización, reducción según el tramo que corresponda, e integración en la base general. Herramienta útil para hacer números antes de comprar o de renovar condiciones: la calculadora de rentabilidad del alquiler.

Esto se complica, y ahí sí merece la pena revisarlo con un profesional, si tienes varios inmuebles con usos distintos (uno de vivienda habitual y otro turístico), si has hecho una reforma importante que puede calificarse como mejora en vez de conservación, si tu zona ha sido declarada tensionada recientemente, o si dudas de si tu alquiler turístico ha cruzado la frontera hacia actividad económica. También conviene comprobar el estado real de la rentabilidad neta frente a la bruta del alquiler antes de fijar el precio, y tener claro el coste real de mantener un piso alquilado para no llevarte sorpresas cuando restes todos los gastos del año.

Antes de comprar para alquilar, algunas decisiones previas también condicionan la fiscalidad: si vas a comprar el piso con un inquilino ya dentro, qué régimen de contrato hereda esa relación; si te planteas el alquiler por habitaciones en vez de la vivienda completa, porque el tratamiento fiscal cambia según cómo se estructure; o si te compensa comprar el piso como persona física o a través de una sociedad, una decisión que afecta a todo lo anterior.

Y si compraste sin previsión de gastos, conviene repasar cuánto dinero reservar para reparaciones de un piso alquilado y valorar un seguro de impago de alquiler que cubra los meses en que el inquilino deja de pagar, porque esos meses también afectan a lo que puedes deducir.

En cualquier caso, antes de presentar la declaración yo comprobaría directamente en la Agencia Tributaria o en el Boletín Oficial del Estado los porcentajes de reducción, el listado de zonas tensionadas y el límite de gastos deducibles vigentes en el ejercicio que declaras, porque son datos que pueden actualizarse de un año a otro y una gestoría o asesoría fiscal puede confirmarte el caso concreto antes de firmar.