Las 10 mejores ciudades del País Vasco para invertir en pisos

Invertir en vivienda en el País Vasco tiene una dificultad bastante evidente: Euskadi es cara. En julio de 2026, el precio anunciado de la vivienda alcanzaba los 3.748 €/m² de media, según idealista. Donostia-San Sebastián superaba ampliamente los 6.000 €/m² y Bilbao ya rondaba máximos históricos.

Por eso, para este ranking no he buscado simplemente las ciudades más bonitas, ricas o demandadas. Busco lugares donde todavía pueda existir un equilibrio razonable entre precio de entrada, alquiler, profundidad de mercado y posibilidad de vender el piso en el futuro.

Además, he impuesto un filtro importante: solo incluyo municipios de al menos 20.000 habitantes. Personalmente, para inversión inmobiliaria valoro mucho la liquidez. Un 7% teórico sirve de poco si después cuesta meses encontrar comprador o inquilino.

Cómo he elaborado el ranking

He tenido especialmente en cuenta cinco factores:

• Precio de compra.
• Demanda potencial de alquiler.
• Tamaño del municipio y profundidad del mercado.
• Conexiones con grandes núcleos de empleo.
• Liquidez potencial para vender.

Los precios son referencias de oferta, principalmente de julio de 2026. No significan que una vivienda concreta deba comprarse a ese precio.

1. Barakaldo: probablemente mi primera opción

Barakaldo me parece actualmente uno de los mercados más equilibrados de Euskadi.

Tiene más de 100.000 habitantes, forma parte del continuo urbano de Bilbao y ofrece precios sensiblemente inferiores a la capital. En julio de 2026 se situaba alrededor de 3.217 €/m² frente a los 4.189 €/m² de Bilbao.

El alquiler anunciado rondaba 14,1 €/m². Comparando ambas cifras obtenemos aproximadamente un 5,3% bruto teórico antes de impuestos, comunidad, mantenimiento, periodos vacíos y otros gastos.

No es una rentabilidad espectacular, pero para estándares vascos me parece bastante interesante teniendo en cuenta el tamaño y liquidez del mercado.

2. Vitoria-Gasteiz: quizás la opción más equilibrada

Vitoria tiene algo que valoro mucho: escala.

Supera los 250.000 habitantes, tiene un mercado laboral propio y no depende de Bilbao o Donostia para justificar su demanda residencial.

Con unos 3.073 €/m² de venta y 12,5 €/m² de alquiler en julio de 2026, la rentabilidad bruta teórica rondaría el 4,9%.

No la elegiría para maximizar yield, pero sí me parece una de las mejores ciudades vascas para combinar alquiler, calidad de la demanda y facilidad de reventa.

3. Bilbao: caro, pero con una liquidez difícil de igualar

Bilbao no gana por rentabilidad.

A 4.189 €/m² de venta y 15,9 €/m² de alquiler, la relación entre ambas cifras deja aproximadamente un 4,6% bruto teórico.

¿Por qué la coloco tan arriba entonces? Porque la liquidez también vale dinero. Hay casi 347.000 habitantes dentro del municipio y un área metropolitana mucho mayor.

Eso permite buscar oportunidades por barrios. Personalmente, antes estudiaría zonas como Ibaiondo, Otxarkoaga-Txurdinaga o determinados puntos de Begoña-Santutxu que pagar precios de Abando o Indautxu.

4. Portugalete: mucha ciudad en poco espacio

Portugalete tiene 45.150 habitantes y forma parte de uno de los entornos urbanos más densos de España.

Su precio ronda los 3.199 €/m², bastante por debajo de Bilbao y Getxo. Además, está integrado en el área metropolitana y cuenta con metro.

Me parece un mercado interesante para pisos funcionales de dos o tres dormitorios. Aquí prestaría especial atención al edificio, porque una mala planta o la ausencia de ascensor pueden afectar mucho a la reventa. Lo explico con más detalle en qué planta de un piso es mejor para invertir.

5. Sestao: más rentabilidad potencial, pero también más riesgo

Sestao entra porque alrededor de 2.725 €/m² sigue siendo relativamente barato para estar dentro del Gran Bilbao.

La contrapartida es evidente: no compraría cualquier piso simplemente porque parezca barato. El microbarrio, el edificio y el perfil de demanda importan mucho.

Es uno de esos mercados donde una buena operación puede ofrecer bastante más interés que la media vasca, pero donde también aumenta el riesgo de equivocarse de calle o inmueble.

6. Eibar: el precio de entrada más atractivo

Eibar es probablemente la anomalía más interesante del ranking.

Tiene algo más de 27.000 habitantes y un precio de unos 2.339 €/m², claramente inferior a la mayoría de ciudades vascas de tamaño comparable.

Su economía industrial genera demanda propia y no es simplemente una ciudad dormitorio. La desventaja es que su mercado es mucho más pequeño que Bilbao, Barakaldo o Vitoria.

Aquí exigiría una rentabilidad superior para compensar esa menor liquidez.

7. Basauri: Bilbao sin pagar Bilbao

Basauri supera los 40.000 habitantes y está perfectamente conectado con Bilbao mediante metro.

A unos 3.190 €/m², el descuento respecto a la capital sigue siendo considerable. Es precisamente el tipo de mercado metropolitano que suelo estudiar: suficiente población, servicios, transporte y compradores potenciales sin asumir los precios del centro económico.

Basauri ha sido además declarado zona de mercado residencial tensionado, algo que obliga a estudiar cuidadosamente qué renta legal puede aplicarse antes de comprar.

8. Erandio: pequeño, pero estratégicamente situado

Erandio apenas supera mi filtro, con 24.209 habitantes, pero su situación dentro del área metropolitana de Bilbao hace que su mercado real sea mayor que el que sugiere esa cifra.

Con precios cercanos a 2.986 €/m², puede ofrecer una relación interesante entre coste y ubicación.

No tendría la misma liquidez que Bilbao o Barakaldo, por lo que intentaría comprar con descuento y evitar inmuebles demasiado específicos.

9. Irun: una ciudad con demanda propia

Irun tiene más de 60.000 habitantes y una economía vinculada también a su posición fronteriza y logística.

El problema es el precio: aproximadamente 3.399 €/m². Ya no estamos ante una ciudad barata.

La incluiría en mi radar por profundidad de mercado, pero sería bastante exigente con el precio de adquisición. Además, Irun está declarado como mercado residencial tensionado.

10. Galdakao: interesante si aparece la operación correcta

Galdakao supera los 24.000 habitantes y se mueve alrededor de 3.120 €/m².

No me entusiasma al precio medio, pero sí puede tener sentido cuando aparece una vivienda bien ubicada con descuento respecto a comparables.

Su principal debilidad frente a Barakaldo, Basauri o Portugalete es una profundidad de mercado menor. Nuevamente, exigiría algo más de rentabilidad para compensarlo.

¿Por qué no aparecen Donostia, Getxo o Zarautz?

Porque una ciudad extraordinaria para vivir no tiene por qué ser extraordinaria para invertir.

Donostia alcanzaba unos 6.590 €/m² de venta y 18,6 €/m² de alquiler en julio de 2026. Eso equivale a solamente un 3,4% bruto teórico.

Getxo rondaba 4.732 €/m² frente a 16,4 €/m² de alquiler, aproximadamente un 4,2% bruto.

Son mercados patrimonialmente muy atractivos, pero para generar flujo de caja me cuesta justificar pagar esos múltiplos salvo que encuentre una operación claramente por debajo de mercado.

Como explico en qué rentabilidad es buena en un piso de alquiler, la rentabilidad más alta tampoco es automáticamente la mejor. Hay que relacionarla con riesgo, mantenimiento y liquidez.

Riesgos que vigilaría especialmente en Euskadi

El primero es comprar pensando únicamente en la renta anunciada. Bilbao, Barakaldo, Vitoria-Gasteiz, Irun, Basauri y otros municipios están afectados por declaraciones de mercado residencial tensionado.

Antes de hacer números comprobaría la regulación aplicable al inmueble concreto y la renta legal que realmente podría establecerse.

También revisaría:

• Comunidad e IBI.
• Derramas previstas.
• Ascensor, fachada, cubierta y estructura.
• Antigüedad del edificio.
• Historial del contrato anterior.
• Vacancia realista.
• Costes de compra y reforma.

En cuánto se gana alquilando un piso explico por qué una rentabilidad bruta atractiva puede convertirse en algo bastante mediocre después de gastos. También reservaría siempre dinero para averías, como detallo en cuánto dinero reservar para reparaciones.

Conclusión

Si hoy tuviera que empezar a buscar pisos en Euskadi, comenzaría probablemente por Barakaldo y Vitoria-Gasteiz. Después estudiaría Bilbao si encontrase una anomalía de precio y, para operaciones con algo más de rentabilidad potencial, miraría Portugalete, Sestao o Eibar.

Pero el ranking solo sirve para decidir dónde mirar primero.

En inmobiliario, una buena ciudad no arregla una mala compra. Prefiero un piso excepcional comprado barato en mi sexta ciudad favorita que pagar un 20% de más por un inmueble mediocre en la primera.