¿Cuánto se gana alquilando un piso? Rentabilidad real y ejemplos

¿Cuánto se gana realmente alquilando un piso? La respuesta rápida es que depende muchísimo del precio al que compremos, del alquiler que podamos cobrar y, sobre todo, de los gastos y problemas que aparezcan durante los años siguientes.

Personalmente, considero que una rentabilidad neta del 5% al 8% es buena en una inversión residencial razonablemente estable. No significa que debamos descartar automáticamente todo lo que esté por debajo ni perseguir un 8% a cualquier precio. De hecho, una de las lecciones que más valoro después de invertir en inmuebles es que arañar uno o dos puntos adicionales de rentabilidad puede salir muy caro si a cambio compras en un edificio problemático, una zona con peor demanda o un inmueble que exige atención constante.

Para mí, la clave está mucho antes de encontrar al inquilino: hay que comprar a buen precio y con margen de seguridad.

¿Cuánto dinero deja realmente un piso alquilado?

Lo primero es diferenciar alquiler, rentabilidad bruta y rentabilidad neta.

Si compras un piso por 150.000 euros y lo alquilas por 900 euros mensuales, ingresarías 10.800 euros al año. Dividir 10.800 entre 150.000 daría una rentabilidad bruta del 7,2%.

Pero esa cifra todavía dice poco.

Hay que incorporar el coste real de adquisición y descontar gastos como:

• IBI.
• Comunidad de propietarios.
• Seguro.
• Reparaciones y mantenimiento.
• Periodos sin inquilino.
• Gestión, si la delegamos.
• Otros gastos recurrentes relacionados con el inmueble.

Además, impuestos de compra, notaría, registro, reformas o mobiliario aumentan el dinero realmente invertido. Nuestra calculadora de rentabilidad del alquiler permite precisamente introducir estas variables y distinguir rentabilidad bruta, neta y flujo de caja.

Para comparar operaciones, yo prefiero calcular una rentabilidad neta operativa antes de financiación e impuestos personales:

Rentabilidad neta = beneficio anual del alquiler antes de financiación / coste total de adquisición

La fiscalidad viene después porque depende de cada inversor. La Agencia Tributaria permite deducir determinados gastos necesarios para obtener los rendimientos, además de la amortización del inmueble cuando se cumplen los requisitos correspondientes.

¿Qué rentabilidad considero buena?

Mi escala orientativa sería aproximadamente esta:

Esta tabla no es una recomendación universal. Es mi forma de pensar sobre vivienda residencial y la desarrollo con más detalle en qué rentabilidad es buena en un piso de alquiler.

Un 8% no es automáticamente mejor que un 5%. Si para obtenerlo tengo que comprar un piso con una comunidad conflictiva, derramas previsibles, alta rotación de inquilinos o poca liquidez de reventa, probablemente no me interese.

Un piso premium puede justificar menos rentabilidad

También compraría determinados inmuebles por debajo del 5% neto si existe una buena razón.

Imaginemos un piso bien comprado en una de las mejores calles de una ciudad, con terraza, vistas, garaje, buen edificio y una demanda solvente muy estable. Puede dar un 4,5% neto y ser para mí una inversión mejor que otro al 7% situado en un edificio deteriorado de una zona donde cada alquiler genera incidencias.

El activo premium puede aportar ventajas difíciles de reflejar en una hoja de cálculo:

• Mayor facilidad de reventa.
• Potencial de revalorización superior.
• Inquilinos con mayor capacidad económica.
• Menor obsolescencia relativa.
• Menos competencia directa si tiene características únicas.

Por eso tampoco creo que exista un tamaño perfecto de vivienda. En piso pequeño o grande para alquilar explico cómo el precio de entrada y la demanda importan bastante más que los metros cuadrados por sí solos.

Comprar bien importa más que cobrar un alquiler alto

Para mí, aquí está buena parte del negocio inmobiliario.

Dos personas pueden comprar pisos prácticamente idénticos en el mismo edificio y obtener resultados completamente diferentes si una paga 180.000 euros y otra consigue cerrar la operación en 150.000.

El alquiler probablemente será parecido. La rentabilidad se gana muchas veces en la compra.

Por eso busco margen de seguridad. No quiero que la inversión solo funcione suponiendo el alquiler máximo posible, ocupación del 100% y ausencia absoluta de reparaciones.

Prefiero hacer números con cierta prudencia y comprobar que la operación continúa teniendo sentido aunque aparezcan meses vacíos o gastos inesperados. En mis 15 consejos para comprar pisos rentables desarrollo esta filosofía con mayor detalle.

También revisaría especialmente el edificio. Fachada, cubierta, ascensor, bajantes, instalaciones comunes y situación económica de la comunidad pueden terminar teniendo tanta importancia como el propio piso.

Ahorrarte 15.000 euros comprando en un edificio problemático puede salir extraordinariamente caro en dinero, tiempo y energía.

Ejemplo de cuánto puede quedar de un alquiler

Supongamos una operación hipotética cuyo coste total, incluyendo compra y gastos iniciales, asciende a 150.000 euros.

El piso genera 950 euros mensuales, es decir, 11.400 euros anuales.

Supongamos además:

• Comunidad: 720 €.
• IBI: 450 €.
• Seguro: 250 €.
• Mantenimiento medio provisionado: 700 €.
• Vacancia e incidencias provisionadas: 700 €.

Quedarían aproximadamente 8.580 euros anuales antes de financiación e impuestos personales.

La rentabilidad neta operativa sería del 5,72% anual.

Eso me parecería una operación perfectamente interesante si el inmueble está bien ubicado, existe demanda estructural y el edificio no presenta problemas importantes.

No necesitaría convertir ese 5,72% en un 7% comprando un activo claramente peor.

¿Qué ocurre si compramos el piso con hipoteca?

Aquí aparece uno de los aspectos más interesantes de la inversión inmobiliaria: el apalancamiento.

Supongamos un inmueble cuyo coste total es 150.000 euros y que genera 9.000 euros netos antes de financiación. Su rentabilidad sobre el activo sería del 6%.

Ahora imaginemos, únicamente como ejemplo, que conseguimos financiar 105.000 euros mediante una hipoteca al 3,5% durante 30 años y aportamos 45.000 euros de capital propio.

La cuota hipotecaria rondaría los 5.658 euros anuales. Después de pagarla quedarían aproximadamente 3.342 euros de flujo de caja.

Sobre los 45.000 euros aportados, eso representa alrededor de un 7,4% anual de cash-on-cash, sin contar la parte de cada cuota que amortiza principal ni una hipotética revalorización del inmueble.

Aquí podemos hablar también de ROCE, Return on Capital Employed, o rentabilidad sobre el capital empleado. La idea importante es sencilla: la hipoteca puede elevar la rentabilidad de nuestro propio dinero cuando la rentabilidad del activo supera suficientemente el coste efectivo de la financiación.

Pero también aumenta el riesgo. Hay una cuota que pagar aunque el piso esté vacío o aparezca una reparación importante. Por eso explico en inmueble o bolsa a largo plazo que el apalancamiento puede mejorar muchísimo los números del inmobiliario, pero nunca debe analizarse ignorando el riesgo.

En España, además, la Agencia Tributaria contempla los intereses y determinados gastos de financiación entre los gastos fiscalmente deducibles para calcular el rendimiento del capital inmobiliario, dentro de los límites y requisitos legales aplicables.

El error de perseguir siempre la máxima rentabilidad

Cuando veo pisos anunciados con rentabilidades extraordinarias, mi primera pregunta no es cuánto puedo ganar. Es qué riesgo estoy aceptando para conseguirla.

Puede existir una oportunidad real porque alguien necesita vender rápido. Pero también puede haber una explicación menos atractiva:

• Zona con escasa demanda solvente.
• Edificio deteriorado.
• Vivienda difícil de vender.
• Gastos comunitarios elevados.
• Derramas pendientes.
• Problemas de ocupación o morosidad.
• Mucha rotación de inquilinos.
• Reforma próxima.

Gestionar diez pisos baratos y problemáticos tampoco equivale necesariamente a tener una gran cartera. Como explico en cuántos pisos necesito para vivir de rentas, me parece más importante construir un flujo de caja sólido que acumular puertas.

Qué revisaría antes de comprar

Antes de hacer una oferta estudiaría como mínimo:

• Precio real de adquisición con todos los gastos.
• Alquiler sostenible de mercado.
• Demanda de la zona.
• Estado del edificio.
• Gastos de comunidad e IBI.
• Reformas previsibles.
• Liquidez de reventa.
• Perfil habitual del inquilino.
• Flujo de caja con y sin hipoteca.
• Rentabilidad después de una provisión prudente para vacancia y mantenimiento.

Tampoco descartaría alternativas inmobiliarias diferentes. Por ejemplo, invertir en plazas de garaje puede reducir algunos problemas operativos, aunque normalmente implica otros compromisos en rentabilidad y escalabilidad.

¿Cuándo pedir asesoramiento profesional?

Buscaría ayuda fiscal, jurídica o técnica cuando existan dudas sobre tributación, contratos, situación registral, cargas, urbanismo, arrendamientos previos o el estado estructural del edificio.

Una revisión de unos cientos de euros puede ser insignificante frente al coste de equivocarse en una compra de 150.000 o 250.000 euros.

Conclusión

Para mí, ganar entre un 5% y un 8% neto puede ser excelente en vivienda residencial si conseguimos combinar esa rentabilidad con buena demanda, un edificio razonablemente sano y pocas complicaciones operativas.

Pero no perseguiría el porcentaje máximo. Prefiero un piso comprado con margen de seguridad, fácil de alquilar y sencillo de mantener durante veinte años que otro aparentemente mucho más rentable que me obligue a resolver problemas constantemente.

Y tampoco descartaría rentabilidades inferiores al 5%. En un activo premium, comprado a buen precio, con terraza, vistas, garaje, una ubicación excepcional o varias de estas características juntas, puedo aceptar menos flujo actual a cambio de calidad, liquidez y potencial de revalorización.

Al final, el alquiler mensual importa. La rentabilidad importa todavía más. Pero comprar un buen activo a un buen precio importa más que ambas cosas.