¿Cuánto se gana alquilando un piso? Rentabilidad real y ejemplos

El alquiler mensual no es lo que gana el propietario. De la renta pueden salir periodos vacíos, comunidad, IBI, seguro, reparaciones, gestión, financiación e impuestos. El resultado cambia mucho según qué partidas incluya cada cifra y cuánto dinero haya sido necesario para comprar y preparar la vivienda.

Por eso conviene separar cuatro medidas: rentabilidad bruta del inmueble, rentabilidad neta operativa, flujo de caja y rentabilidad sobre el efectivo aportado. Ninguna garantiza cuánto valdrá el piso ni cuánto quedará después de impuestos.

Cuatro cifras que responden a preguntas distintas

Rentabilidad bruta es una primera división: alquiler anual previsto entre precio de compra. Si un piso de 150.000 euros se alquila por 900 euros al mes, la renta anual sería 10.800 euros y la rentabilidad bruta, un 7,2%. Es una comparación rápida; omite gastos iniciales, meses sin cobrar y costes de propiedad. El indicador del Banco de España para el mercado residencial también compara el alquiler anual medio con el precio de venta, pero sus datos agregados no describen el resultado de una vivienda concreta.

Rentabilidad neta operativa antes de financiación e IRPF resta a los alquileres efectivamente cobrados los costes necesarios para mantener y gestionar el inmueble, y los compara con el coste total de adquisición. Añade al precio los impuestos y gastos de compra, las reformas iniciales y el mobiliario que necesites para alquilarlo. Aparta además una provisión razonada para vacancia, conservación y sustituciones.

Flujo de caja muestra cuánto efectivo queda después de esos gastos y de pagar la cuota hipotecaria. Para la caja, cuenta la cuota completa: tanto intereses como devolución del principal salen de tu cuenta. Este cálculo no es el rendimiento fiscal que declaras.

Rentabilidad sobre el efectivo aportado (cash-on-cash) compara el flujo de caja anual con el dinero propio que pusiste. Es sensible al importe y a las condiciones del préstamo. No es la rentabilidad total del inmueble: no incorpora automáticamente la reducción de deuda, la revalorización futura ni los costes e impuestos de una venta.

La calculadora de rentabilidad del alquiler permite revisar estas métricas, probar varios niveles de renta y ocupación y ver cómo cambia la caja con una hipoteca.

Un ejemplo sin financiación

Imagina un coste total de compra de 150.000 euros y un alquiler previsto de 950 euros mensuales: 11.400 euros brutos al año. Supón, solo para mostrar la operación, 720 euros de comunidad, 450 de IBI, 250 de seguro, 700 de mantenimiento y 700 para vacancia e incidencias. Tras esas partidas quedarían 8.580 euros antes de financiación e impuestos personales: un 5,72% del coste total.

Ese porcentaje depende de los supuestos. Si hay más tiempo vacío, una reparación grande o gastos de compra que se habían omitido, cambia el resultado. Tampoco es una rentabilidad garantizada ni un “beneficio neto” fiscal.

Para medir una oportunidad, prueba primero un escenario central que puedas justificar con contratos y precios comparables. Luego revisa qué sucede con una renta menor, varios meses sin inquilino o una reparación relevante. No uses una posible subida del valor del inmueble para tapar un flujo de caja que no se sostiene.

Qué cambia al usar una hipoteca

Supón un inmueble de 150.000 euros que produce 9.000 euros netos operativos anuales antes de financiación e impuestos: un 6% sobre el activo. Si se financian 105.000 euros y se aportan 45.000, una cuota anual hipotética de 5.658 euros dejaría 3.342 euros de caja antes de impuestos. Dividir esa caja por los 45.000 euros aportados da aproximadamente un 7,4% de cash-on-cash.

El ejemplo no es una oferta hipotecaria ni una previsión. La deuda puede elevar la proporción de caja respecto al efectivo propio si la operación funciona, pero obliga a pagar aunque el piso esté vacío o aparezcan gastos. También puede producir caja negativa. El cálculo de cash-on-cash no incluye el capital que se amortiza con las cuotas, por lo que no debe compararse directamente con la rentabilidad operativa del inmueble.

La cuenta de caja y la cuenta fiscal no son la misma

Para calcular liquidez, descuenta todo lo que realmente pagas. Para la declaración, aplica las reglas fiscales: la Agencia Tributaria permite deducir ciertos gastos necesarios y amortizaciones cuando se cumplen los requisitos, con límites y reglas propias. No conviertas automáticamente cualquier salida de dinero en gasto fiscal ni confundas el principal de una hipoteca con sus intereses. La normativa también distingue reparación de mejora y limita qué gastos corresponden a periodos en que el inmueble estuvo alquilado.

Guarda facturas, justificantes, contrato y periodos de ocupación. Si el resultado fiscal afecta a la decisión o hay financiación, una mejora importante o varios usos del inmueble, comprueba la norma vigente o consulta a un profesional.

Qué revisar antes de comparar dos pisos

1. Usa el coste completo de cada compra, no solo el precio anunciado.
2. Estima el alquiler con datos observables y conserva un margen para vacancia.
3. Desglosa gastos ordinarios, mantenimiento, reformas pendientes y gestión.
4. Calcula primero sin hipoteca; después añade la financiación y sus cuotas.
5. Compara caja, riesgo, liquidez y concentración, además del porcentaje.
6. Mantén la revalorización como un escenario incierto, separado del ingreso por alquiler.

Un piso pequeño puede tener gastos y demanda distintos a los de uno grande; consulta cómo comparar ambos tamaños. Al estimar el mantenimiento, separa los gastos recurrentes de las reparaciones futuras; la guía sobre cuánto reservar para reparaciones de un piso alquilado explica cómo plantear esa provisión.

Las métricas también ayudan a comparar un inmueble con otras alternativas, siempre que los riesgos sean visibles. Puedes revisar inmueble o bolsa a largo plazo, cuántos pisos harían falta para vivir de rentas o qué cambia al invertir en plazas de garaje. La asignación de capital permite colocar el inmueble dentro del conjunto de la cartera. Para volver a calcular los escenarios con gastos, vacancia y deuda, usa la calculadora de rentabilidad del alquiler.

Preguntas frecuentes

¿Qué rentabilidad se considera buena al alquilar un piso?
No hay un porcentaje universal. La cifra depende del método, los gastos incluidos, la financiación, los impuestos, la ubicación y los riesgos. Compara métricas con los mismos criterios antes de decidir.

¿La rentabilidad neta es lo mismo que el dinero que queda cada mes?
No. La rentabilidad operativa resta gastos de explotación, pero deja fuera la hipoteca. El flujo de caja resta también la cuota completa y puede ser negativo aunque el inmueble tenga un resultado operativo positivo.

¿Puedo comparar el cash-on-cash con la rentabilidad bruta?
No directamente: usan denominadores y costes diferentes. Indica siempre qué dinero y qué gastos entran en el cálculo.

¿La cuota de hipoteca se resta al calcular el rendimiento fiscal?
La caja descuenta la cuota completa. La declaración sigue reglas distintas: los intereses y determinados gastos pueden ser deducibles bajo condiciones; la devolución del principal no equivale automáticamente a un gasto deducible. Comprueba los requisitos de la Agencia Tributaria para tu caso.

¿Un piso al 8% es mejor que uno al 5%?
No se puede concluir solo por esos porcentajes. Una cifra mayor puede corresponder a más vacancia, mantenimiento, deuda o dificultad para vender. Revisa qué hay detrás y prueba un escenario menos favorable.