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Inmobiliario
Calculadora de rentabilidad del alquiler
Separa la rentabilidad del inmueble de la rentabilidad de tu dinero y comprueba cuánto margen queda después de gastos, vacancia e hipoteca.
Cálculo educativo antes de IRPF. No estima impagos, derramas, reparaciones extraordinarias, revalorización, costes de venta ni cambios regulatorios.
Esta herramienta es:
- Rentabilidad bruta y neta
- Cash flow y cash-on-cash
- DSCR y ocupación de equilibrio
- Sensibilidad de renta y vacancia
Comprar para alquilar no se resume en dividir doce mensualidades entre el precio de la vivienda. Los meses vacíos, la comunidad, el IBI, las reparaciones y la hipoteca pueden convertir una rentabilidad bruta atractiva en un flujo de caja muy ajustado. Esta calculadora separa la rentabilidad del inmueble de la rentabilidad del dinero aportado, muestra cuánto queda cada mes y permite tensar la renta y la ocupación antes de tomar una decisión. El cálculo se realiza en tu navegador y no guarda los importes introducidos.
Cuatro métricas que no significan lo mismo
La rentabilidad bruta divide la renta anual potencial entre el precio de compra. La rentabilidad neta del inmueble resta vacancia y gastos operativos y la compara con todo el coste inicial. El cash flow descuenta además las cuotas hipotecarias. El cash-on-cash relaciona ese flujo con el dinero propio que has puesto. Separarlas evita presentar el efecto de la deuda como si fuera rentabilidad del piso.
La hipoteca reduce caja, pero también deuda
La herramienta calcula una cuota constante a partir del capital, el tipo y el plazo. En el cash flow resta la cuota completa porque todo el pago sale de tu cuenta. A la vez muestra cuánto corresponde a intereses y cuánto amortiza capital durante el primer año. Esa distinción importa: devolver principal reduce liquidez hoy, pero también disminuye la deuda pendiente.
Ocupación de equilibrio y escenarios de tensión
La ocupación de equilibrio estima qué porcentaje del alquiler anual necesitas cobrar para cubrir gastos y deuda antes de IRPF. La matriz de sensibilidad combina tres niveles de renta y ocupación. Si pequeñas variaciones vuelven negativa la caja, conviene revisar precio, financiación o reserva de mantenimiento antes de confiar en una posible revalorización.
Fiscalidad: gasto de caja no equivale a gasto deducible
La calculadora no estima tu IRPF. La Agencia Tributaria distingue entre intereses y devolución de principal, y también entre conservación, reparación y mejora. Además, la amortización fiscal del inmueble no es una salida de caja y las reducciones del rendimiento neto dependen del contrato y de sus requisitos. Para declarar, usa los datos reales y la normativa aplicable a tu caso.
Fuentes oficiales para revisar tus supuestos
Revisado el 2026-07-10
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad de alquiler se considera buena?
No existe un porcentaje universal. Compara la rentabilidad neta, el cash flow, el riesgo, la liquidez y el coste de financiación con otras alternativas. Una rentabilidad bruta alta puede ocultar rotación, reparaciones o meses vacíos.
¿La cuota de la hipoteca es un gasto?
Para tu caja, sí: la cuota completa reduce el dinero disponible. Fiscalmente, el principal no es un gasto deducible; los intereses pueden serlo si cumplen los requisitos aplicables.
¿Debo calcular con doce meses de alquiler?
Solo si es una hipótesis razonable. Introduce vacancia e impagos y usa la matriz para comprobar qué ocurre con una ocupación del 80%, 90% o la prevista.
¿Puede haber rentabilidad neta positiva y cash flow negativo?
Sí. El inmueble puede generar un resultado operativo positivo, pero la cuota hipotecaria puede consumir más dinero del que queda después de los gastos.
¿Una reforma se considera gasto deducible?
No siempre. La Agencia Tributaria distingue la conservación y reparación de la ampliación o mejora. Revisa el tratamiento de cada factura en tu caso concreto.
¿Debo incluir una futura revalorización de la vivienda?
No en la rentabilidad del alquiler. La revalorización no genera caja mientras no vendas, es incierta y tendría costes e impuestos de salida. Por prudencia, esta calculadora no la suma.