¿Qué rentabilidad es buena en un piso de alquiler?

En general, cuanto más barato es un piso, mayor rentabilidad por alquiler puedes obtener. El problema es que esa rentabilidad adicional no suele aparecer por casualidad. Normalmente es la compensación por asumir más riesgo, más mantenimiento, una zona peor o una gestión mucho más complicada.

En el extremo contrario están las viviendas situadas en las mejores calles de las grandes ciudades. Un piso en Passeig de Gràcia, por ejemplo, puede alquilarse por una cantidad elevada, pero su precio de compra es tan alto que la rentabilidad porcentual suele quedar muy comprimida.

Por eso, cuando analizo una operación, no intento encontrar el piso con la rentabilidad más alta. Busco un punto intermedio: una rentabilidad suficientemente atractiva, una zona razonablemente buena y un inmueble que no se convierta en una fuente constante de problemas.

¿Qué rentabilidad puede considerarse buena?

Como orientación general, consideraría atractiva una rentabilidad neta de entre el 5% y el 8% anual. Por encima del 8% puede haber operaciones excelentes, pero también conviene investigar qué riesgo está descontando el precio. Por debajo del 5%, la inversión puede tener sentido si el activo es de mucha calidad, está en una ubicación excepcional o existe una tesis clara de conservación patrimonial y revalorización.

No son fronteras universales. Un 5% en un piso impecable, líquido y fácil de alquilar puede ser mejor inversión que un 10% en un edificio degradado.

Antes de decidir, utilizaría una calculadora de rentabilidad del alquiler y probaría distintos escenarios de vacancia, mantenimiento y alquiler real.

Rentabilidad bruta, neta y cash flow

La rentabilidad bruta divide el alquiler anual entre el precio de compra. Es útil para realizar una primera comparación, pero puede ser muy engañosa.

La rentabilidad neta debería restar, como mínimo:

• IBI y comunidad.
• Seguro del hogar y de impago.
• Periodos sin inquilino.
• Reparaciones y mantenimiento.
• Gastos de gestión.
• Costes iniciales de compra y reforma.

Una fórmula práctica sería:

Rentabilidad neta = ingresos anuales reales - gastos operativos y reservas / coste total de adquisición

La cuota hipotecaria no debería mezclarse con la rentabilidad propia del inmueble. La financiación se analiza después, mediante el cash flow y la rentabilidad sobre el dinero aportado.

También conviene aclarar si la rentabilidad se calcula sobre el precio que pagaste o sobre el valor actual. Un piso comprado por 100.000 euros que produce 8.000 euros netos ofrece un 8% sobre el coste inicial. Si ahora vale 160.000 euros, su rentabilidad sobre el valor de mercado es del 5%.

Ambos cálculos son correctos, pero responden preguntas distintas. El primero muestra el resultado de tu inversión original. El segundo ayuda a decidir si sigue teniendo sentido conservar el activo o venderlo y reasignar el capital.

Por qué los pisos baratos suelen dar más rentabilidad

Los alquileres no bajan en la misma proporción que los precios de compraventa. Un piso de 80.000 euros puede alquilarse por 600 euros, mientras que una vivienda de 800.000 euros difícilmente se alquilará por 6.000 euros mensuales.

Esto hace que los pisos baratos presenten, sobre el papel, rentabilidades mucho más altas. Sin embargo, el precio bajo puede estar reflejando problemas reales:

• Inquilinos con menor capacidad económica.
• Mayor riesgo de impago.
• Viviendas desgastadas y con reparaciones frecuentes.
• Edificios antiguos con posibles derramas.
• Zonas con poca revalorización.
• Degradación de portales, ascensores y espacios comunes.
• Menor demanda solvente para alquilar o vender.
• Riesgo de ocupación ilegal en el piso o en otras viviendas del edificio.

La ocupación o los conflictos en otros apartamentos también pueden afectar a tu inversión. Aunque tu vivienda esté perfectamente alquilada, un edificio conflictivo puede perder demanda, dificultar la venta y deteriorar la convivencia.

Por eso considero importante reservar dinero para averías. En esta guía explico cuánto dinero reservar para reparaciones de un piso alquilado, porque ignorar este coste infla artificialmente la rentabilidad.

Qué sucede en las zonas prime

En una ubicación como Passeig de Gràcia en Barcelona, o en El Viso en Madrid, el comprador no paga únicamente los metros cuadrados o el alquiler potencial. Paga prestigio, escasez, arquitectura, centralidad, liquidez internacional y capacidad para conservar patrimonio.

El alquiler puede ser alto en términos absolutos, pero bajo en relación con los cientos de miles o millones de euros necesarios para comprar el inmueble.

Este tipo de operaciones suele encajar mejor con grandes patrimonios que buscan proteger riqueza, diversificarla entre activos reales o acceder a propiedades muy escasas. No suele ser la opción más eficiente para un pequeño inversor que necesita aumentar rápidamente sus ingresos y aspira a vivir de rentas.

Una vivienda ultra prime puede ofrecer estabilidad y revalorización, pero comprar esperando que el precio suba no sustituye una rentabilidad por alquiler insuficiente. La revalorización futura es incierta y solo se convierte en dinero cuando vendes o refinancias.

El equilibrio que busco en mis inversiones

En mi caso, la mayoría de mis inmuebles están en zonas promedio. Tengo algunos en áreas que podría valorar con un 7,5 sobre 10: centros de ciudades medianas, ubicaciones con vistas en ubicaciones con una demanda muy fuerte, o viviendas con calidades medias-altas.

Otros están en zonas de aproximadamente un 5,5 sobre 10: barrios decentes, principalmente de trabajadores, donde existe demanda real de vivienda y los precios todavía permiten obtener una rentabilidad atractiva.

No tengo ningún piso en una zona que considere desastrosa. Prefiero renunciar a varios puntos de rentabilidad antes que comprar en un barrio degradado, un edificio conflictivo o una comunidad con problemas graves.

Tampoco tengo viviendas en el centro de una gran ciudad ni activos destinados al alquiler de lujo. No es que sean malas inversiones, sino que responden a otro objetivo.

En mi cartera, los pisos se mueven aproximadamente entre el 5% y el 10% neto anual según mi cálculo. Actualmente, difícilmente entraría en una operación que no pudiera ofrecerme al menos un 7% neto.

Pero tampoco perseguiría una rentabilidad superior al 10% si para conseguirla tengo que aceptar una mala zona, un edificio degradado o una vivienda con problemas estructurales. El porcentaje no compensa cualquier dolor de cabeza.

Este planteamiento está relacionado con los criterios que desarrollo en mis consejos para comprar pisos rentables para alquilar.

Cómo una buena ubicación puede aumentar la rentabilidad con el tiempo

Un ejemplo especialmente claro lo tengo en Andorra. Compré allí varias viviendas hace bastantes años, cuando los precios todavía eran relativamente bajos. Desde entonces, el país ha ganado atractivo como destino para profesionales, empresarios y residentes internacionales, lo que ha impulsado tanto el valor de los inmuebles como los alquileres.

Algunas viviendas que inicialmente me ofrecían una rentabilidad neta aproximada del 5% o el 6% ahora generan entre un 8% y un 10% neto sobre el precio que pagué. Conviene precisar que esta es la rentabilidad sobre mi coste histórico, no sobre el valor actual de mercado. Si recalculara el porcentaje utilizando el precio por el que podría venderlas hoy, la rentabilidad sería inferior.

Andorra es un caso bastante extremo, porque la revalorización ha sido muy superior a la media. Sin embargo, muestra por qué la ubicación sigue siendo importante aunque no compremos en una zona ultra prime. Elegir una ciudad o un barrio con demanda creciente puede permitir que los alquileres aumenten paulatinamente y que, al mismo tiempo, el activo se revalorice.

No podemos saber con certeza qué zonas evolucionarán mejor, pero sí podemos buscar lugares con empleo, servicios, seguridad, buenas comunicaciones, oferta limitada de vivienda y capacidad para atraer nuevos residentes. Una rentabilidad inicial ligeramente inferior puede terminar siendo mucho más interesante si la demanda continúa creciendo durante los años siguientes.

El riesgo del inquilino también forma parte de la rentabilidad

No basta con que exista demanda. Importa quién puede pagar ese alquiler, con qué estabilidad y durante cuánto tiempo.

Un piso barato puede atraer muchas solicitudes, pero si la mayoría de candidatos presenta ingresos inestables, la rentabilidad teórica puede desaparecer con un solo impago. Doce meses cobrados al 7% son mejores que una rentabilidad del 11% interrumpida por un proceso judicial.

Una opción para reducir parte del riesgo es comparar los mejores seguros de impago de alquiler, incorporando siempre su prima al cálculo de rentabilidad neta.

Si el inmueble ya está ocupado, también revisaría el contrato, el historial de pagos y la renta vigente antes de comprar un piso con inquilino.

Qué revisar antes de comprar

Antes de considerar buena una rentabilidad, analizaría:

• Precio total incluyendo impuestos, reforma y mobiliario.
• Alquiler realmente alcanzable, no el más alto anunciado.
• Solvencia de la demanda local.
• Estado del piso, fachada, cubierta, bajantes y ascensor.
• Actas de la comunidad y derramas previstas.
• Tiempo medio necesario para alquilar o vender.
• Evolución del barrio y sus servicios.
• Regulación aplicable al alquiler.
• Resultado con uno o dos meses sin cobrar.

También compararía varias ubicaciones. Este análisis de las mejores ciudades de España para invertir en pisos muestra por qué no conviene fijarse solo en el alquiler o en el precio por metro cuadrado.

Conclusión

Para mí, una buena rentabilidad se encuentra normalmente entre el 5% y el 8% neto anual, siempre que el inmueble esté en una zona razonable y no esconda riesgos desproporcionados. Un resultado del 8% al 10% puede ser excelente cuando la operación está bien comprada, pero no perseguiría porcentajes superiores aceptando cualquier inmueble.

La vivienda más rentable sobre una hoja de cálculo no siempre es la mejor inversión. Prefiero un piso que produzca una renta atractiva, se pueda alquilar con facilidad, tenga posibilidades de revalorizarse y me permita dormir tranquilo.

Al final, el objetivo no es ganar el mayor porcentaje posible durante un año. Es mantener una buena rentabilidad durante décadas sin que el edificio, el barrio o los inquilinos conviertan la inversión en un trabajo a tiempo completo.

¿De qué hablamos cuando hablamos de 'rentabilidad neta'?

Aclaración: cuando hablo de rentabilidad neta, me refiero a los ingresos que genera el inmueble después de descontar todos los gastos directamente asociados a su explotación: mantenimiento, IBI, tasa de basuras, comunidad cuando la asume el propietario, seguros, periodos de vacancia, gestión e intereses de la financiación, entre otros.

No incluyo, en cambio, la tributación personal sobre las rentas del alquiler, como el IRPF. Este impuesto depende de la situación fiscal de cada propietario, de sus ingresos, de los gastos deducibles y de la normativa aplicable, por lo que incluirlo dificultaría comparar la rentabilidad económica del activo en sí mismo.