¿Qué planta de un piso es mejor para invertir?

Cuando analizamos un piso para invertir solemos mirar el precio, el alquiler esperado, el barrio, los metros cuadrados o el estado de la vivienda. Sin embargo, hay una variable bastante más importante de lo que parece: la planta en la que está el piso.

No es un detalle menor. Puede afectar a la luz, las vistas, el ruido, la accesibilidad, el perfil de inquilino, la rotación e incluso la facilidad para vender el inmueble dentro de diez años.

Mi postura personal es bastante clara: no tengo ningún bajo y, salvo una oportunidad excepcional, no es una tipología que me atraiga especialmente. En cambio, me gustan bastante los pisos intermedios y altos, especialmente cuando hay ascensor.

Pero tampoco convertiría esto en una regla absoluta. Un buen piso en una planta mediocre puede ser mejor inversión que un mal piso en una planta ideal. Al final manda la relación entre precio, alquiler, demanda y riesgo, como explico también en mis 15 consejos para comprar pisos rentables para alquilar.

Mi ranking de plantas para invertir

Como punto de partida, este sería mi criterio general:

Esta tabla es una simplificación. Un primero exterior con mucha luz puede resultar mejor que un cuarto interior oscuro. La orientación, la distancia al edificio de enfrente, el ancho de la calle y la distribución pueden pesar más que el número que aparece en el botón del ascensor.

Por qué normalmente no compro plantas bajas

Personalmente, las plantas bajas son las que menos me gustan como inversión residencial.

El primer problema es la luz. Un bajo suele tener más obstáculos delante y recibe menos iluminación natural, especialmente en calles estrechas o edificios densos.

También puede tener más ruido de peatones, coches, portales, comercios o zonas comunes. A esto añadiría normalmente más polvo procedente de la calle y menor privacidad.

Otro riesgo que miro con especial atención son las humedades. Dependiendo de la construcción y del edificio, una planta en contacto o muy próxima al terreno puede estar más expuesta a determinados problemas de humedad, incluida la capilaridad. No significa que todos los bajos tengan humedades, pero sí es algo que inspeccionaría especialmente.

Y luego está una cuestión menos técnica pero muy importante: la sensación que produce el piso durante una visita.

He visto muchas veces cómo cambia la percepción cuando alguien entra en una vivienda luminosa, abre una ventana y tiene profundidad visual. Un piso con buena luz y vistas parece más agradable incluso antes de mirar los metros cuadrados.

En un bajo oscuro que da directamente a una calle transitada puede producirse exactamente la sensación contraria.

Eso termina afectando a tres variables que me importan mucho como inversor:

• El alquiler que puedo pedir.
• La amplitud de la demanda.
• La facilidad para volver a alquilar o vender.

Ahora bien, tampoco demonizaría los bajos. Un bajo con jardín, gran terraza, entrada independiente o una rebaja muy importante puede ser una magnífica compra. También puede interesar especialmente a determinados perfiles con problemas de movilidad.

El error sería descartarlo por sistema sin mirar el precio.

Primeros y segundos sin ascensor: aquí sí estoy cómodo

Aquí cambia bastante mi opinión.

Un primero o un segundo sin ascensor me parece perfectamente invertible si el resto de números encajan.

Subir uno o dos pisos andando sigue siendo razonable para una parte amplia de los inquilinos. Evidentemente, reduces algo el mercado potencial entre personas mayores o con movilidad reducida, pero todavía no considero que el impacto sea decisivo en la mayoría de zonas.

Además, una finca sin ascensor evita los costes específicos asociados a tenerlo: mantenimiento, consumo eléctrico, inspecciones, reparaciones y eventuales derramas. La normativa española regula precisamente el mantenimiento y las inspecciones periódicas de estas instalaciones.

Esto no significa que una finca sin ascensor sea necesariamente más barata de comunidad. Puede tener otros gastos importantes. Hay que pedir las últimas actas, presupuestos y cuentas antes de comprar.

De hecho, profundizo específicamente en este problema en comprar un apartamento con o sin ascensor.

Para mí, un segundo sin ascensor puede ser un punto bastante interesante: suficientemente alto para separarte algo de la calle, pero todavía lo bastante bajo para que las escaleras no condicionen demasiado la demanda.

El tercer piso sin ascensor es el punto de inflexión

En un tercero ya empiezo a cambiar el análisis.

No digo que no lo compraría. Digo que el precio tiene que empezar a compensarme claramente por esa desventaja.

Tres plantas andando no son dramáticas para una persona joven, pero empiezan a generar fricción. Hay que subirlas después de trabajar, con bolsas de supermercado, con maletas, con un niño pequeño o simplemente varias veces al día.

Además, cuando llegue el momento de volver a alquilar, cada limitación reduce ligeramente el conjunto de candidatos posibles.

Esto es importante porque una inversión inmobiliaria no debería analizarse solamente por la renta mensual. También me interesa su liquidez, entendida como la facilidad para encontrar comprador o inquilino sin tener que hacer grandes concesiones de precio.

Un piso que ofrece un 7% bruto pero tarda mucho más en alquilarse puede terminar siendo peor que otro aparentemente menos rentable. Por eso prefiero calcular cuánto se gana realmente alquilando un piso después de gastos y periodos vacíos.

Un cuarto sin ascensor ya tiene que ser muy barato

Aquí mi postura es bastante más exigente.

No tengo actualmente ningún cuarto piso sin ascensor y necesitaría un descuento importante para comprar uno.

A partir de cuatro plantas, la escalera deja de ser una pequeña incomodidad y pasa a formar parte de la decisión de vivienda de muchos inquilinos.

El mercado potencial se concentra más en personas jóvenes, físicamente capaces y dispuestas a aceptar esa incomodidad a cambio de pagar menos.

Eso puede traducirse en:

• Menor demanda potencial.
• Mayor sensibilidad al precio.
• Más rotación.
• Más dificultad de reventa.
• Mayor dependencia de un determinado perfil de inquilino.

No significa que sea una mala inversión. Significa que no pagaría el mismo precio por él.

Un cuarto sin ascensor comprado con un descuento extraordinario puede ofrecer números excelentes. Pero entonces la tesis de inversión es precisamente ese descuento.

Aquí aplicaría especialmente el concepto de margen de seguridad: cuanto mayor es la desventaja estructural del inmueble, mayor margen quiero en el precio de adquisición.

Quinto sin ascensor o superior: solo contemplaría una ganga

A partir de un quinto sin ascensor mi filtro sería todavía más duro.

Puede existir demanda, claro. Especialmente entre jóvenes que priorizan pagar poco, estudiantes o personas dispuestas a sacrificar comodidad para acceder a una determinada zona.

Pero ya estamos hablando de una demanda bastante más fina.

Eso es exactamente lo contrario de lo que intento buscar en una vivienda de inversión. Prefiero activos que puedan interesar a muchas personas distintas, porque eso reduce mi dependencia de acertar con un perfil concreto de arrendatario.

Un quinto sin ascensor tendría que ser una auténtica ganga para que me interesase.

Y tendría mucho cuidado con justificar la compra diciendo que algún día instalarán ascensor. Esa posibilidad puede existir, pero no compraría pagando hoy por una mejora futura que todavía no está aprobada, financiada y técnicamente resuelta.

Con ascensor, prefiero claramente las plantas altas

Cuando la finca tiene ascensor, buena parte del problema desaparece.

Aquí mis preferencias cambian claramente hacia arriba.

Si puedo elegir entre un primero y un sexto equivalentes dentro del mismo edificio y el precio es parecido, normalmente prefiero el sexto.

¿Por qué?

• Más posibilidades de tener vistas.
• Mayor entrada de luz en muchos edificios.
• Menor exposición al ruido directo de la calle.
• Más privacidad.
• Menos polvo procedente del tráfico y de la actividad a nivel de calle.

Además, desde un punto de vista económico, obtengo mayor utilidad del ascensor por el que estoy contribuyendo a pagar.

Aquí conviene introducir un matiz jurídico. En España, que vivas en un primero y prácticamente no uses el ascensor no significa automáticamente que estés exento de sus gastos. La Ley de Propiedad Horizontal establece la contribución a los gastos generales conforme a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, por lo que hay que revisar título constitutivo, estatutos y acuerdos de la comunidad.

Por eso, si voy a soportar parte del coste del ascensor igualmente, prefiero aprovechar una de las ventajas principales que ofrece: poder vivir más arriba sin sacrificar accesibilidad.

El problema de accesibilidad tampoco es marginal en el parque residencial español. En documentación oficial vinculada a programas de rehabilitación se ha señalado que una parte importante de los edificios residenciales existentes presenta problemas de accesibilidad y que numerosos edificios de cuatro plantas o más todavía carecen de ascensor.

Las plantas intermedias probablemente son la opción más equilibrada

Si tuviera que escoger una tipología universalmente fácil de defender, probablemente elegiría plantas intermedias, aproximadamente entre segundo y cuarto, siempre que exista ascensor.

No tienen algunos de los inconvenientes de los bajos y tampoco dependen tanto del ascensor como un octavo o un décimo.

Suelen encajar con prácticamente cualquier perfil de inquilino.

Esto último me parece fundamental. Cuando compro para alquilar intento imaginar quién podría querer esa vivienda dentro de cinco, diez o quince años. Cuantos más perfiles encajen, mejor.

Exactamente la misma lógica aplico cuando comparo comprar un piso pequeño o grande para alquilar: no busco simplemente maximizar una cifra, sino encontrar un producto residencial que tenga demanda amplia.

Áticos y últimas plantas: me gustan, pero sin pagar cualquier precio

Los áticos y últimas plantas suelen reunir bastantes características atractivas.

Tienes menos vecinos inmediatos, nadie viviendo encima, normalmente más luz y, dependiendo del entorno, mejores vistas.

Todo esto suele percibirse rápidamente durante una visita y puede ampliar la demanda.

Pero también suele venir incorporado en el precio.

Y aquí está la clave: que algo sea mejor vivienda no significa automáticamente que sea mejor inversión.

Un ático que cuesta un 25% más pero solo puede alquilarse ligeramente más caro podría generar una rentabilidad inferior a la de otro piso del mismo edificio.

También revisaría especialmente la cubierta del edificio. Una filtración procedente del tejado afecta directamente al último piso, por lo que en edificios antiguos pediría actas de comunidad, inspecciones y antecedentes de reparaciones.

Si el edificio está bien mantenido y la prima respecto a otras plantas es razonable, los últimos pisos me parecen muy atractivos tanto por alquiler como por liquidez futura.

La planta importa, pero el precio importa más

Este es probablemente el punto más importante del artículo.

No compraría un sexto maravilloso simplemente por ser un sexto, ni descartaría automáticamente un primero.

Cada inconveniente puede convertirse en una buena inversión si está suficientemente descontado en el precio.

Para decidir, compararía viviendas equivalentes de la misma zona y estimaría:

• Precio de compra.
• Alquiler mensual realista.
• Gastos de comunidad.
• Estado y coste del ascensor.
• Posibles derramas.
• Luz y orientación.
• Ruido.
• Vistas.
• Facilidad de acceso.
• Perfil probable de inquilino.
• Vacancia esperable.
• Liquidez futura.

Después metería los números en una calculadora de rentabilidad del alquiler y compararía la rentabilidad neta, no solamente el alquiler bruto.

También miraría el contexto de la ciudad. No tiene demasiado sentido optimizar obsesivamente la planta si estamos comprando en un mercado con poca demanda. En nuestra selección de mejores ciudades de España para invertir en pisos explicamos precisamente por qué la profundidad del mercado importa tanto como el precio del inmueble.

Conclusión: ¿qué planta compraría yo?

Mi regla personal sería bastante sencilla.

Evitaría normalmente los bajos, salvo que tengan algún atributo diferencial o un precio realmente atractivo.

Un primero o segundo sin ascensor no me preocupa demasiado. Un tercero ya me obliga a exigir algo más de rentabilidad. Un cuarto sin ascensor necesita un descuento considerable. Y un quinto o superior sin ascensor tendría que parecerme una oportunidad excepcional.

Con ascensor ocurre casi lo contrario: cuanto más arriba, normalmente más atractivo me parece el piso, siempre que el precio no aumente desproporcionadamente.

Segundos, terceros y cuartos con ascensor probablemente sean la solución más equilibrada. A partir del quinto empiezan a aparecer con mayor frecuencia algunas de las características que más valoro: luz, vistas, privacidad y distancia respecto al ruido de la calle.

Y los áticos pueden ser excelentes, pero revisaría tanto la prima de compra como el estado de la cubierta.

Al final, intento comprar pisos que no tenga que convencer a nadie de que son buenos. Cuando un inquilino entra, abre la ventana y ve luz, profundidad y unas buenas vistas, normalmente lo entiende en pocos segundos.

Eso también tiene valor económico.