Comprar apartamento con o sin ascensor: 8 ventajas y desventajas

Comprar un apartamento sin ascensor puede ser una forma sencilla de pagar menos y obtener una rentabilidad más alta. A veces lo es. En otros casos, el descuento no compensa la dificultad para alquilarlo, venderlo o utilizarlo cuando cambian nuestras circunstancias.

Yo no analizaría igual un primero sin ascensor que un cuarto. Tampoco aplicaría el mismo criterio a una vivienda para uso propio que a un piso destinado al alquiler. El ascensor influye en el precio, pero también en la demanda potencial, la liquidez y los gastos de la comunidad.

En mi caso, tengo como máximo terceras plantas sin ascensor. Para comprar algo más alto necesitaría un descuento muy considerable, y ese descuento no suele darse. Un primero sin ascensor normalmente no supone un problema para los inquilinos. Un segundo tampoco suele penalizar demasiado. En un tercero ya empieza a picar subir las escaleras, aunque sigue teniendo su público. Cuartas plantes y superiores ya son un problema como activo, a menos que lo hayas comprado a un precio extraordinariamente atractivo.

La planta importa tanto como el ascensor

No metería todos los pisos sin ascensor en el mismo saco.

Un bajo o un primero pueden incluso resultar más atractivos en una comunidad sin ascensor, porque se evita pagar por una instalación que apenas se utilizaría. En cambio, comprar un cuarto o un quinto sin ascensor exige un precio excepcional.

¿Mejor comprar pisos con o sin ascensor?

Vamos a ver distintas variables que hay que tener en cuenta a la hora de valorar si comprar un piso con o sin ascensor, dependiendo de la planta, del precio, de la zona...

1. Sin ascensor se puede comprar más barato

La principal ventaja es el menor precio. Esto permite acceder a barrios donde una vivienda equivalente con ascensor quedaría fuera del presupuesto.

Para un inversor, la rebaja puede elevar la rentabilidad bruta si el alquiler no disminuye en la misma proporción que el precio de compra.

Por ejemplo:

• Piso con ascensor: 180.000 € y alquiler de 850 € mensuales.
• Piso sin ascensor: 135.000 € y alquiler de 750 € mensuales.

El primero tendría una rentabilidad bruta aproximada del 5,7%. El segundo alcanzaría alrededor del 6,7%. Faltaría descontar impuestos, reforma, comunidad, mantenimiento, vacantes, seguros y posibles impagos.

Al final, casi todo está en el precio. Un piso sin ascensor puede ser una buena compra, pero solo cuando el descuento compensa su menor comodidad, su demanda más limitada y su posible dificultad de reventa.

2. El ascensor amplía la demanda

Una vivienda con ascensor puede interesar a familias con niños, personas mayores, compradores con movilidad reducida y personas que no quieren subir escaleras con bolsas, maletas o carritos.

Esto importa especialmente en la reventa. Cuanto mayor sea la demanda potencial, más fácil suele ser vender sin aplicar una rebaja importante. La liquidez inmobiliaria es la facilidad para vender una vivienda en un plazo razonable y a un precio próximo al esperado.

Si el objetivo es buscar revalorización o atraer inquilinos premium, normalmente preferiría un edificio con ascensor. El inconveniente es que el precio de compra será más alto y, por tanto, la rentabilidad inicial suele ser menor.

3. Un edificio sin ascensor puede tener menos gastos

El ascensor genera costes recurrentes:

• Mantenimiento.
• Electricidad.
• Inspecciones.
• Seguro.
• Reparaciones.
• Modernización de componentes.

Según mi experiencia, una finca sin ascensor puede tener unos gastos comunitarios aproximadamente un 40% o incluso un 50% inferiores a los de un edificio comparable con ascensor. No es una regla universal, pero sí una diferencia relevante para calcular la rentabilidad neta.

Una cuota comunitaria más baja mejora el flujo de caja del propietario y reduce los gastos mensuales de quien vive en el piso. Sin embargo, no asumiría que una finca sin ascensor es necesariamente barata. Los edificios antiguos pueden necesitar obras en fachada, tejado, bajantes, instalación eléctrica o estructura.

Antes de comprar revisaría las actas de la comunidad, las cuentas anuales y las derramas previstas.

4. Tener ascensor también puede generar derramas

Un ascensor antiguo puede convertirse en una fuente importante de gastos. La normativa exige inspecciones, mantenimiento y determinadas medidas de seguridad que pueden obligar a modernizar instalaciones existentes.

Antes de comprar preguntaría:

• ¿Cuándo se instaló el ascensor?
• ¿Ha superado las últimas inspecciones?
• ¿Existen defectos pendientes?
• ¿Hay alguna modernización aprobada?
• ¿Qué derramas se esperan?
• ¿Cuánto paga exactamente la vivienda?

Un edificio con ascensor no siempre es financieramente mejor. Podemos comprar un primero que apenas lo utiliza y tener que participar en una reparación costosa según los estatutos y acuerdos de la comunidad.

5. Sin ascensor puede mejorar la rentabilidad del alquiler

Para alquilar, un piso sin ascensor puede funcionar bien cuando se cumplen tres condiciones:

• Está entre la primera y la tercera planta.
• Se encuentra en una zona con demanda suficiente.
• Se compra con un descuento adecuado.

Un primero sin ascensor rara vez supone un problema serio para los inquilinos. Un segundo tampoco suele limitar demasiado la demanda, especialmente si el piso está reformado y bien ubicado. En un tercero ya aparece una penalización más clara, pero sigue habiendo estudiantes, trabajadores jóvenes y otros perfiles que lo aceptan a cambio de una renta competitiva.

El error sería pensar que cualquier piso barato ofrece una gran rentabilidad. Un cuarto sin ascensor puede permanecer más tiempo vacío, exigir una renta menor y sufrir una rotación superior.

Calcularía la rentabilidad con una estimación prudente de vacantes y no suponiendo doce meses de ocupación perfecta.

6. Para vivir, la comodidad pesa más

Cuando compramos para vivir, la decisión no debería reducirse a una hoja de cálculo. Subir tres o cuatro plantas puede resultar tolerable hoy y agotador dentro de diez años.

También hay situaciones cotidianas que suelen infravalorarse:

• Subir la compra.
• Transportar muebles.
• Recibir visitas mayores.
• Mover bicicletas o carritos.
• Recuperarse de una operación o lesión.

Un piso sin ascensor puede tener sentido si la planta es baja, el ahorro es importante y el comprador acepta conscientemente la limitación. No lo compraría confiando en que instalar un ascensor en el futuro será fácil.

7. Instalar un ascensor puede revalorizar el piso

Comprar barato en un edificio que posteriormente instala ascensor puede producir una revalorización considerable, especialmente en las plantas altas.

La Ley de Propiedad Horizontal establece una vía obligatoria para determinados ajustes de accesibilidad y para algunas obras solicitadas por propietarios cuando en la vivienda o el local vive, trabaja o presta servicios voluntarios una persona con discapacidad o mayor de 70 años. Como regla general, la comunidad debe sufragar las obras si el importe anual repercutido, descontadas las ayudas, no excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si lo supera, siguen siendo obligatorias cuando quienes las solicitaron asumen el exceso. La obra también es obligatoria cuando las ayudas públicas alcanzan el 75 % del coste. El artículo 17.2 ofrece otra vía: la comunidad puede aprobar por mayoría de propietarios y cuotas la eliminación de barreras o la instalación de un ascensor, aunque el coste anual supere ese límite.

Pero es una estrategia especulativa si la instalación no está aprobada. Puede haber problemas técnicos, falta de espacio, oposición de propietarios, permisos, costes elevados o años de retraso.

Antes de valorar esta posibilidad comprobaría:

• Si existe un proyecto técnico.
• Si la comunidad ha aprobado la obra.
• El presupuesto y el reparto del coste.
• Las subvenciones disponibles.
• La afectación a patios, locales o viviendas.

No pagaría hoy un precio alto por una revalorización futura que depende de una obra incierta.

8. Sin ascensor suele dificultar la reventa

El principal inconveniente aparece al vender. Un piso sin ascensor compite por un grupo más reducido de compradores y puede necesitar más tiempo o una rebaja mayor.

La penalización suele aumentar con la planta, la edad media de la población del barrio y la diferencia de precio respecto a edificios cercanos con ascensor.

Para un inversor, esto afecta a la estrategia de salida. Una rentabilidad anual más alta puede no compensar una venta lenta o una menor revalorización.

Por eso exigiría un margen de seguridad creciente según la altura. Hasta una tercera planta puedo aceptar la ausencia de ascensor si el precio es correcto. Por encima de eso, el descuento debería ser muy considerable, algo que en la práctica no suele ocurrir.

¿Qué elegir para vivir?

Para vivienda habitual priorizaría el ascensor cuando:

• El piso está en una tercera planta o superior.
• La compra es para muchos años.
• Hay niños, personas mayores o problemas de movilidad.
• La diferencia de precio es asumible.

Consideraría un piso sin ascensor cuando esté en una planta baja, primera o segunda, el descuento sea relevante y la comunidad no tenga grandes obras pendientes.

¿Qué elegir para alquilar?

Como inversión, aceptaría sin demasiados problemas una primera o segunda planta sin ascensor si la zona tiene demanda y el precio es bueno. Un tercero también puede funcionar, aunque exigiría una renta competitiva y un descuento mayor.

Si busco inquilinos premium, menor rotación y una mejor reventa, preferiría ascensor. Tendría que asumir, eso sí, un precio de compra superior y probablemente una rentabilidad bruta más baja.

Conclusión

Comprar sin ascensor no es necesariamente una mala decisión. Puede permitir pagar menos, reducir los gastos comunitarios y obtener una rentabilidad superior. El problema aparece cuando el ahorro inicial no compensa la menor demanda, la comodidad reducida y la dificultad de reventa.

Para vivir, daría más peso a la comodidad futura. Para alquilar, estudiaría la planta, el perfil del inquilino, las vacantes, la comunidad y el precio de salida.

Mi criterio es sencillo: primeros y segundos sin ascensor pueden funcionar perfectamente. Un tercero empieza a penalizar, pero conserva mercado. A partir de la cuarta planta, exigiría un descuento muy considerable.

Al final, todo está en el precio. Un piso con ascensor suele ofrecer más revalorización, liquidez y acceso a inquilinos premium. Un piso sin ascensor puede ofrecer una rentabilidad mayor. Lo importante es calcular cuánto estamos pagando por cada ventaja.