¿Comprar un piso como persona física o con una sociedad?

Un piso alquilado no tributa igual si lo compra una persona física que si lo compra una sociedad, y la diferencia rara vez es la que la gente cree. Cada cierto tiempo me escribe algún lector con dos o tres inmuebles en cartera preguntando si le compensa crear una SL para el siguiente piso y "pagar menos impuestos".

La respuesta corta es que depende de cuánto vayas a ganar, de si necesitas ese dinero para vivir o puedes dejarlo dentro de la sociedad, y de qué tipo de alquiler vas a explotar. En vivienda habitual, además, entra en juego una reducción del IRPF que muchas veces cambia toda la cuenta.

Yo revisaría cuatro cosas antes de decidir: cuánto pagas hoy por ese alquiler en tu IRPF, cuánto cuesta de verdad mantener viva una sociedad, qué ocurre el día que quieras sacar ese dinero para gastarlo, y qué pasa si algún día quieres dejar ese patrimonio a tus hijos. Repaso los cuatro puntos con cifras comprobadas en agosto de 2026 y con la advertencia de siempre: esto es información general, no sustituye la revisión de un asesor fiscal sobre tu situación concreta, sobre todo si ya tienes otros ingresos altos o varios inmuebles.

Cómo tributa el mismo alquiler en IRPF y en el impuesto de sociedades

Como persona física, el alquiler se declara como rendimiento del capital inmobiliario y se suma a tu base imponible general junto con tu nómina u otros ingresos. Eso significa que tributa a tu tipo marginal, que en España puede rondar el 45% o incluso más en los tramos altos según la comunidad autónoma, aunque la mayoría de propietarios se mueve en tramos intermedios del 24% al 37%. Si quieres entender antes el detalle completo de esa tributación individual, con deducciones y reducciones incluidas, conviene repasar cómo funciona la fiscalidad del alquiler de vivienda como punto de partida.

Una sociedad, en cambio, tributa por el impuesto de sociedades de forma independiente de los ingresos personales del socio. En 2026 el tipo general es del 25%, pero existe un régimen transitorio de reducción para empresas pequeñas: las microempresas con facturación inferior a un millón de euros pagan el 19% hasta 50.000 euros de base y el 21% por el resto, y las pymes de entre uno y diez millones de facturación tributan al 23%. El problema es que casi ninguna sociedad dedicada solo a alquilar pisos puede acceder a esos tipos reducidos, como explico en el siguiente apartado.

Qué es una sociedad patrimonial y por qué casi cualquier piso en SL acaba siéndolo

El artículo 5 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades considera patrimonial a la entidad en la que más del 50% del activo, durante más de 90 días del ejercicio, no está afecto a una actividad económica. Un piso que simplemente alquilas, sin más estructura, entra directamente en ese supuesto. La consecuencia práctica es dura: las sociedades patrimoniales quedan excluidas de los tipos reducidos de microempresa y pyme y tributan siempre al 25% general, tengan la facturación que tengan.

Para escapar de la calificación de patrimonial, el arrendamiento debe considerarse actividad económica, y la ley solo exige un requisito desde la reforma de 2015: contar con al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa dedicada a la gestión de los inmuebles. El antiguo requisito de disponer de un local exclusivo desapareció de la norma hace años, aunque sigue circulando como mito. Una sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2025 reforzó además que basta con ese empleado, sin que Hacienda pueda exigir que la contratación sea "razonable" en función del número de pisos, y que es la Administración quien debe probar la simulación si sospecha que el contrato es artificial.

En la práctica, contratar a alguien a jornada completa solo para gestionar el alquiler tiene sentido con un volumen considerable de inmuebles, no con uno o dos pisos. Por eso la mayoría de sociedades pequeñas dedicadas a alquilar viviendas son, les guste o no a sus dueños, sociedades patrimoniales que pagan el tipo general.

Cuánto cuesta de verdad constituir y mantener la sociedad

Desde la Ley 18/2022 ya no es obligatorio aportar un capital mínimo de 3.000 euros para constituir una SL, aunque en la práctica sigue siendo habitual hacerlo así por solvencia frente a bancos y proveedores. Usando el sistema CIRCE con estatutos estándar, notaría y Registro Mercantil pueden costar poco más de 100 euros en total, pero si necesitas estatutos a medida o hay varios socios, el coste notarial más el registro suele moverse entre 500 y 1.200 euros.

El gasto que de verdad pesa es el recurrente. Una gestoría cobra habitualmente entre 80 y 300 euros al mes por llevar la contabilidad, el IVA si aplica y el apoyo con el impuesto de sociedades de una SL pequeña sin empleados, a lo que hay que sumar entre 200 y 350 euros anuales por el depósito de cuentas en el Registro Mercantil y un extra de 200 a 500 euros en julio por la presentación del propio impuesto de sociedades. En total, mantener una sociedad pequeña sin actividad compleja suele costar entre 1.500 y 3.000 euros al año, dinero que sale del bolsillo tanto si la sociedad gana como si pierde.

Y esto es solo el coste de mantener la estructura, sin contar los gastos propios de comprar la vivienda, iguales compres como persona física o como sociedad. A esto se añade un matiz que mucha gente descubre tarde: si ya tienes el piso a tu nombre y decides "meterlo" en una sociedad después, eso no es gratis. Fiscalmente es una venta como cualquier otra, con ITP o IVA según el caso, plusvalía municipal y ganancia patrimonial en tu IRPF por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión. La decisión entre persona física o sociedad se planifica mejor antes de comprar, no después.

El impuesto que se olvida: sacar el dinero de la sociedad

Aquí está el punto que más sorprende a quien nunca ha tenido una sociedad: el beneficio de la sociedad no es tuyo hasta que lo repartes como dividendo, y ese reparto vuelve a tributar. Los dividendos se integran en la base del ahorro del IRPF, con una escala de 19% hasta 6.000 euros, 21% de 6.000 a 50.000, 23% de 50.000 a 200.000, 27% de 200.000 a 300.000 y 30% a partir de 300.000 euros en 2026. Es lo que se conoce como doble imposición económica: el mismo euro paga primero el impuesto de sociedades y después el IRPF del socio cuando lo cobra.

Veamos un piso alquilado como vivienda habitual, con un contrato posterior a mayo de 2023 sin zona tensionada ni inquilino joven, con ingresos de 14.400 euros al año y gastos deducibles de 3.600 euros, así que el rendimiento neto previo a cualquier reducción es de 10.800 euros.

• Como persona física: aplicas la reducción general del 50% que introdujo la Ley 12/2023 para vivienda habitual, así que solo tributan 5.400 euros. A un tipo marginal ilustrativo del 37%, pagarías unos 1.998 euros, el 13,9% de tus ingresos brutos.
• Como sociedad patrimonial (sin empleado, el caso habitual con un solo piso): tributas el 25% sobre los 10.800 euros completos, sin ninguna reducción, es decir, 2.700 euros de impuesto de sociedades. Si además quieres gastarte ese dinero y lo repartes como dividendo, sobre los 8.100 euros restantes pagas otros 1.581 euros de IRPF del ahorro. Total: 4.281 euros, el 29,7% de tus ingresos brutos, más del doble que como persona física.

Con un solo piso de vivienda habitual, la sociedad sale claramente peor parada porque pierde la reducción del 50% y añade una segunda capa de impuesto. La cuenta cambia con volúmenes más altos y alquileres que no tienen reducción posible, como el turístico o el de locales comerciales: con un rendimiento neto de 60.000 euros sin reducción, una persona física con un marginal alto pagaría en torno a 27.000 euros, mientras que la sociedad patrimonial pagaría 15.000 euros de impuesto de sociedades. Si ese dinero se queda dentro de la sociedad para comprar el siguiente inmueble, la diferencia de caja disponible es real. Pero en cuanto lo repartas como dividendo para gastarlo, sobre los 45.000 euros restantes pagarías otros 9.330 euros de IRPF del ahorro, con lo que el total sube a 24.330 euros, una ventaja mucho más modesta que la que parece a primera vista.

Sucesión y patrimonio: la sociedad patrimonial no protege lo que crees

Existe la creencia de que meter los pisos en una sociedad protege frente al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o frente al Impuesto sobre el Patrimonio. Es justo al revés en el caso más habitual.

La exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y la reducción del 95% en el Impuesto sobre Sucesiones para "empresa familiar" exigen que la entidad no tenga carácter patrimonial, que al menos un miembro del grupo familiar ejerza funciones de dirección remuneradas con más del 50% de sus rendimientos del trabajo, y una participación mínima del 5% individual o del 20% conjunta con el grupo familiar. Una sociedad que solo alquila pisos sin el empleado a jornada completa no cumple el primer requisito, así que sus participaciones no se benefician de esos incentivos.

Dicho de otro modo: si tu objetivo real es facilitar la sucesión de un patrimonio inmobiliario relevante, la sociedad solo ayuda si de verdad organizas una actividad económica real dentro de ella, con el empleado, la gestión activa y la remuneración correspondiente. Sin eso, tus herederos pagarán el Impuesto sobre Sucesiones sobre el valor de las participaciones igual que lo pagarían sobre los pisos a tu nombre, y probablemente con más complejidad de valoración añadida.

A partir de qué volumen empieza a tener sentido plantearse la sociedad

No hay un número mágico, pero sí una forma razonable de plantearlo. Yo miraría estas tres condiciones antes de decidir:

1. Que no necesites el flujo de caja para vivir. Si vas a repartir el beneficio cada año, la segunda capa de impuesto casi siempre erosiona la ventaja de la sociedad, sobre todo en vivienda habitual con reducción.
2. Que el alquiler no tenga reducción de IRPF disponible, como el turístico, el de temporada o el de locales comerciales, donde la comparación juega más a favor de la sociedad porque la persona física no tiene ninguna rebaja que perder.
3. Que el volumen sea suficiente para plantearse el empleado a jornada completa y escapar así del régimen patrimonial, algo que solo compensa con una cartera amplia de inmuebles, no con uno o dos pisos.

Si además tu patrimonio inmobiliario ya te acerca a los umbrales del Impuesto sobre el Patrimonio en tu comunidad autónoma, conviene revisar primero con cuánto patrimonio se considera que eres rico en España antes de sumar la complejidad societaria, y calcular con una calculadora de rentabilidad de alquiler cuánto queda realmente neto en cada escenario antes de decidir. También ayuda distinguir bien entre rentabilidad neta y rentabilidad bruta del alquiler, porque la comparativa entre IRPF e impuesto de sociedades solo tiene sentido partiendo del rendimiento neto real, después de gastos.

Qué hacer antes de decidir

• Simula los dos escenarios completos, incluida la segunda capa de dividendos, con un asesor fiscal antes de comprar, no después de escriturar.
• Comprueba si tu alquiler previsto tiene derecho a reducción de IRPF como persona física; si la tiene y es alta, la sociedad parte con desventaja.
• Pide condiciones de financiación reales si vas a necesitar hipoteca: los bancos suelen exigir más garantías, financiar un porcentaje menor del valor de tasación y ofrecer plazos más cortos a una sociedad que a un particular, así que conviene comparar antes en las mejores hipotecas disponibles en España. Si este piso es tu segunda vivienda en alquiler y no la primera, revisa también las particularidades de la hipoteca para segunda vivienda, porque las condiciones y la fiscalidad de partida ya son distintas antes incluso de plantearte la sociedad.
• Si ya tienes el piso a tu nombre, calcula el coste fiscal completo de traspasarlo a una sociedad antes de asumir que es un simple trámite contable.
• No confundas sociedad con blindaje sucesorio: sin actividad económica real, no hay beneficio en sucesiones ni en patrimonio.
• Antes de comprar el inmueble, revisa también los criterios habituales para elegir un piso realmente rentable para alquilar, porque la estructura fiscal solo importa si el alquiler subyacente ya es un buen negocio.

Dónde no encaja casi nunca la sociedad: un único piso de vivienda habitual con reducción alta disponible, patrimonio moderado y necesidad de vivir del alquiler cada mes. Dónde puede tener sentido: varias propiedades sin reducción de IRPF posible, beneficios que se van a reinvertir en comprar más inmuebles en lugar de repartirse, y volumen suficiente para plantearse una gestión con empleado real. Entre ambos extremos hay un terreno amplio en el que la respuesta depende de tu caso, y ahí es donde un asesor que vea tu declaración completa aporta más que cualquier regla general.