Los 20 países del mundo más rentables para invertir en inmuebles

¿Dónde resulta más rentable comprar una vivienda para alquilarla? Si únicamente analizamos la relación entre los precios de adquisición y los alquileres, la respuesta es bastante distinta de lo que muchos inversores imaginan. No encabezan el ranking Suiza, Alemania, Estados Unidos o España, sino países como Sudáfrica, Kazajistán y Moldavia.

Algunos mercados superan el 10% de rentabilidad bruta anual. Incluso Ucrania, inmersa en una guerra desde 2022, aparece entre los veinte primeros.

He querido hacer un ranking diferente: ordenar los países exclusivamente por rentabilidad bruta teórica, sin penalizar la inseguridad, los conflictos bélicos, la inestabilidad económica o la falta de liquidez. Esos factores los analizaré después, pero no modificarán las posiciones.

La clasificación utiliza los datos de Global Property Guide publicados hasta octubre de 2026, con cobertura de más de 80 países. No pretende representar todos los países del planeta: existen mercados sin información comparable suficiente que podrían presentar rentabilidades superiores.

Cómo he calculado las rentabilidades inmobiliarias

La fórmula es sencilla:

Rentabilidad bruta = alquiler anual / precio de compra × 100.

Un inmueble comprado por 100.000 euros y alquilado por 800 euros mensuales ofrece un 9,6% bruto.

Global Property Guide utiliza medianas de precios anunciados de compraventa y alquiler para viviendas de distintos tamaños en varias ciudades de cada país. Sus porcentajes son indicadores agregados de los mercados urbanos estudiados, no rentabilidades nacionales obtenidas de todas las operaciones escrituradas.

Tampoco descuentan impuestos, adquisición, vacancia, comunidad, seguros, reparaciones o administración. Por eso, en mi artículo sobre qué rentabilidad considero buena en un piso de alquiler insisto en distinguir bruto, neto y flujo de caja.

Ranking de los 20 países con mayor rentabilidad bruta inmobiliaria en 2026

Fuente: Global Property Guide, tabla internacional consultada en octubre de 2026. Los estudios subyacentes corresponden principalmente a 2026, con actualizaciones semestrales y fechas diferentes por país. Se ha excluido Puerto Rico, que registra un 8,46%, porque es un territorio estadounidense y no un país soberano.

Como comparación, España aparece en la misma fuente con un 5,51% bruto, aunque determinadas localidades superan ampliamente esa cifra, como explico en mi ranking de las 20 ciudades más rentables de España para invertir en pisos.

Los países más rentables para comprar viviendas y alquilarlas

1. Sudáfrica: 11,53%

Sudáfrica ocupa la primera posición. Global Property Guide identifica rendimientos especialmente elevados en Johannesburgo y Centurion, donde determinados apartamentos superan ampliamente el 13% bruto.

La inseguridad, los costes de protección, los problemas de mantenimiento y la evolución del rand pueden cambiar radicalmente el resultado. Un 11,53% bruto no equivale a recuperar la inversión en nueve años.

2. Kazajistán: 10,95%

Almaty y Astaná concentran parte del mercado inmobiliario más desarrollado del país, mientras otras ciudades presentan relaciones alquiler-precio diferentes.

Me parece interesante la elevada rentabilidad teórica, pero el tenge introduce un riesgo considerable para quien calcula su patrimonio en euros. También examinaría la inflación, la demanda local y la facilidad de repatriar capital.

3. Moldavia: 9,49%

Moldavia ofrece precios inmobiliarios relativamente bajos y una rentabilidad bruta próxima al 9,5%.

Su proximidad a Ucrania, las tensiones relacionadas con Transnistria y el reducido tamaño de su economía elevan el riesgo. También estudiaría la evolución demográfica y la profundidad del mercado de segunda mano antes de atribuir demasiado valor al rendimiento anunciado.

4. Mongolia: 9,25%

Ulán Bator concentra gran parte de la actividad económica y de la demanda residencial del país.

La minería y los ciclos de materias primas influyen en su economía. Añadiría los costes de calefacción, mantenimiento invernal y exposición al tugrik. Comprar puede ser relativamente barato, pero vender rápidamente es otra cuestión.

5. República Dominicana: 9,21%

Es uno de los resultados más interesantes de Latinoamérica. Santo Domingo y los destinos turísticos ofrecen perfiles inmobiliarios muy diferentes.

No confundiría la rentabilidad residencial publicada con los ingresos prometidos por una vivienda vacacional. En zonas turísticas importan especialmente los gastos de administración, la ocupación real, los huracanes y los costes de conservación.

6. Indonesia: 8,22%

Indonesia tiene un mercado enorme, con diferencias considerables entre Yakarta, Bali y otras ciudades.

El problema para un comprador extranjero empieza por el título de propiedad. La legislación limita la propiedad plena del suelo y establece condiciones para determinados derechos de uso y apartamentos. Conviene revisar estas restricciones antes incluso de calcular impuestos. Las desarrollo junto a otros mercados en los mejores países de Asia para invertir en real estate.

7. Turquía: 7,86%

Estambul ofrece un mercado grande y relativamente líquido, aunque eso no elimina el riesgo monetario.

Turquía ha atravesado periodos de inflación muy elevada y depreciación de la lira. Un alquiler que crece un 20% nominal puede representar una pérdida en euros. Analizaría rentabilidades después de convertir ingresos y valor inmobiliario a una moneda común.

8. Camboya: 7,81%

Phnom Penh concentra buena parte de la oferta de apartamentos dirigida a inversores internacionales.

La legislación permite determinadas adquisiciones extranjeras mediante títulos de propiedad horizontal, pero restringe la titularidad directa del suelo. También existe riesgo de sobreoferta en promociones destinadas a compradores extranjeros. Un alquiler anunciado no demuestra que existan suficientes inquilinos solventes.

9. Irlanda: 7,66%

Irlanda sorprende por aparecer entre mercados emergentes con riesgos considerablemente superiores.

La presión sobre la vivienda sostiene alquileres elevados en determinadas ciudades. Sin embargo, la fiscalidad puede reducir bastante el rendimiento, especialmente para propietarios con ingresos altos. También existen obligaciones específicas para arrendadores no residentes y regulación sobre los contratos.

10. Costa Rica: 7,63%

Costa Rica combina demanda residencial, turismo internacional y una economía relativamente sofisticada dentro de Centroamérica.

Pero comprar en San José no tiene mucho que ver con adquirir una vivienda en Guanacaste. Vigilaría gastos de comunidad, mantenimiento tropical y precios destinados a compradores extranjeros. El contexto económico también importa, como explico al analizar cuánto patrimonio necesitas para ser rico en Costa Rica.

11. Ucrania: 7,55%

Este es probablemente el país más controvertido del ranking.

La rentabilidad publicada corresponde a mercados en los que todavía pueden observarse precios y alquileres, pero la guerra introduce un riesgo de destrucción física del inmueble y pérdida completa del capital.

Según el Banco Mundial, a finales de 2025 el 14% del parque residencial ucraniano había resultado dañado o destruido. La rentabilidad estadística tiene aquí una utilidad inversora muy limitada.

12. Egipto: 7,47%

El Cairo y otros grandes mercados urbanos ofrecen alquileres interesantes respecto a determinados precios de adquisición.

El problema es monetario. El FMI documentó episodios importantes de depreciación de la libra egipcia durante 2026. Quien compra utilizando euros necesita comprobar que los ingresos futuros mantengan su valor internacional y que la salida de capital sea viable.

13. Arabia Saudí: 7,45%

Riad y otras ciudades saudíes presentan oportunidades asociadas a una economía en transformación y a importantes proyectos urbanísticos.

La regulación de la propiedad extranjera y sus condiciones de acceso requieren atención. Tampoco extrapolaría la rentabilidad de apartamentos existentes a desarrollos nuevos cuyos precios incorporan expectativas de crecimiento.

14. Panamá: 7,40%

La dolarización práctica del mercado inmobiliario panameño reduce parte de la exposición cambiaria que encontramos en otros países latinoamericanos.

A cambio, existe una oferta importante de apartamentos en determinados segmentos de Ciudad de Panamá. Los gastos de mantenimiento de torres residenciales, impuestos y posibles periodos vacíos pueden reducir notablemente la rentabilidad efectiva.

15. Marruecos: 7,36%

Casablanca, Rabat y Marrakech representan mercados distintos en empleo, demanda residencial y turismo.

Para un comprador internacional prestaría atención al régimen tributario, las formalidades de adquisición y las condiciones para transferir dinero al extranjero. También separaría contratos residenciales estables de alquileres vacacionales, que tienen costes y riesgos diferentes.

16. Reino Unido: 7,35%

El Reino Unido demuestra que también existen rentabilidades brutas elevadas en economías desarrolladas, especialmente fuera de las zonas más caras de Londres.

No obstante, el impuesto sobre las rentas, los costes de compra, las exigencias de conservación y los cambios regulatorios pueden resultar determinantes. Para un propietario no residente existe, además, un procedimiento fiscal específico.

17. Georgia: 7,25%

Tiflis y Batumi han atraído inversión inmobiliaria internacional, aunque sus mercados presentan características distintas.

Georgia destaca por su régimen fiscal: determinados alquileres residenciales obtenidos por personas físicas pueden tributar al 5% de los ingresos brutos, sin deducción de gastos. La cifra procede de su Código Tributario. Aun así, estudiaría divisa, oferta nueva y liquidez antes de comprar.

18. Letonia: 7,20%

Riga concentra buena parte del mercado de alquiler del país. Los precios de entrada permiten obtener ratios relativamente elevados frente a otros mercados europeos.

Sus principales riesgos están relacionados con la demografía, las diferencias entre ubicaciones y la conservación de edificios antiguos. El gasto energético y las reformas pueden consumir parte del rendimiento.

19. Colombia: 7,06%

Bogotá, Medellín y otras ciudades colombianas presentan mercados de alquiler con demanda propia.

La depreciación del peso, los costes de comunidad, las diferencias de seguridad entre barrios y la fiscalidad pueden alterar el resultado. No compraría basándome únicamente en una rentabilidad nacional del 7,06% sin analizar edificios y ubicaciones concretas.

20. Estados Unidos: 6,71%

Estados Unidos cierra el ranking con una rentabilidad bruta media del 6,71% en la muestra estudiada.

La principal dificultad es la enorme dispersión territorial. Los impuestos recurrentes sobre la propiedad, seguros y mantenimiento pueden diferir muchísimo entre estados y condados. Dos inmuebles con el mismo alquiler y precio de compra pueden producir beneficios netos muy distintos.

Impuestos: cuánto puede reducirse la rentabilidad real

Aquí es donde el ranking empieza a cambiar de significado.

Una cosa es que una vivienda ofrezca un 9% bruto y otra que el propietario consiga conservar ese porcentaje después de los costes de explotación y los impuestos.

Conviene investigar tres cargas distintas: impuestos de adquisición, impuestos recurrentes por poseer el inmueble e impuestos sobre las rentas del alquiler. A ello se añade la tributación de una eventual venta y, para inversores internacionales, la posible imposición en el país de residencia fiscal.

Algunos ejemplos contrastados permiten entender las diferencias:

Estos ejemplos no constituyen una estimación fiscal completa para cada país. Sería engañoso publicar veinte tipos impositivos únicos cuando dependen de residencia, titularidad, municipio, deducciones y convenios internacionales.

Ejemplo: cómo un 8% bruto puede acabar por debajo del 4% neto

Imaginemos una vivienda de 100.000 euros que genera 8.000 euros anuales de alquiler. Supongamos, como ejercicio y no como promedio de ningún país, lo siguiente:

• Costes iniciales de compra: 10.000 euros.
• Vacancia anual: 800 euros.
• Mantenimiento, seguro, gestión e impuestos de tenencia: 1.600 euros.
• Impuesto hipotético sobre el beneficio restante: 25%.

Los ingresos después de vacancia y gastos serían 5.600 euros. Aplicando ese impuesto hipotético quedarían 4.200 euros.

Sobre los 110.000 euros invertidos, la rentabilidad final sería aproximadamente del 3,82% anual, sin financiación.

Hemos pasado del 8% bruto al 3,82% después de costes e impuestos. La base fiscal real podría ser diferente, pero el ejemplo explica por qué resulta peligroso comparar países sin estudiar su tributación.

En cuánto se gana realmente alquilando un piso desarrollo esta diferencia con otros ejemplos.

Candidatos descartados por falta de datos comparables

Hay países con cifras aparentemente extraordinarias que no he incorporado porque proceden de muestras colaborativas, geografías más limitadas o metodologías diferentes de la utilizada en el ranking.

Fuentes: Numbeo, índices de precios inmobiliarios de mediados de 2026, y sus tablas de ciudades. Los porcentajes de Cuba, Venezuela y Kirguistán distinguen centro y periferia; no representan intervalos estadísticos ni necesariamente rendimientos alcanzables.

El caso cubano resulta especialmente llamativo. Un rendimiento cercano al 28% parecería suficiente para recuperar teóricamente el precio de compra en menos de cuatro años. Pero esa conclusión sería precipitada: faltan datos fiables sobre transacciones, alquileres efectivamente cobrados, acceso del inversor extranjero y recuperación del capital.

Prefiero excluir un país con una cifra espectacular antes que presentar como información sólida algo que no puedo contrastar adecuadamente.

¿Qué países elegiría realmente para invertir?

Este ranking responde a una pregunta muy concreta: dónde es mayor la relación teórica entre alquiler y precio de compra. No identifica los veinte mejores destinos para colocar patrimonio.

Para una operación real analizaría primero seguridad jurídica, acceso extranjero, liquidez, fiscalidad y estabilidad monetaria. También comprobaría la demanda del barrio. El enfoque se parece al que utilizo cuando comparo ciudades argentinas para invertir en inmuebles, donde el tipo de cambio puede modificar considerablemente el resultado.

Y no descartaría mercados que quedan fuera de este top 20. Tailandia, por ejemplo, registra un 6,54% bruto en la misma fuente y dispone de mercados residenciales con bastante actividad, como explico en mi guía de las mejores zonas de Tailandia para invertir.

Antes de comprometer capital, utilizaría una calculadora de rentabilidad inmobiliaria, comprobaría las restricciones a compradores extranjeros y solicitaría asesoramiento fiscal y jurídico local independiente.

Mi lectura final es que Sudáfrica, Kazajistán y Moldavia encabezan esta clasificación por rendimiento bruto publicado. Pero una vivienda con un 11% bruto y grandes riesgos puede terminar siendo una inversión bastante peor que otra que ofrece un 6% en un mercado más previsible.

El porcentaje más alto sirve para descubrir mercados. Para decidir dónde invertir, todavía queda casi todo el trabajo.