Las 12 mejores zonas de Tailandia para invertir en real estate

Tailandia es uno de los países que más conozco del Sudeste Asiático. He pasado largas temporadas viviendo allí y eso me ha permitido comprobar algo que desde Europa no siempre se aprecia: hablar del mercado inmobiliario tailandés como si fuera uno solo tiene poco sentido.

Comprar un condominio en Bangkok para alquilarlo a profesionales no se parece demasiado a comprar una unidad vacacional en Phuket. Tampoco tiene mucho que ver con buscar una vivienda para larga estancia en Chiang Mai, Hua Hin o una villa en Koh Samui.

Los datos ayudan a poner orden. En 2025 los extranjeros registraron 14.899 transferencias de condominios en Tailandia: Bangkok concentró 7.029 unidades, Chonburi 4.164, Phuket 1.190 y Chiang Mai 848. En el primer semestre de 2026 las transferencias extranjeras bajaron interanualmente, aunque el segundo trimestre mejoró.

Para mí, esto refuerza una idea: no compraría Tailandia; compraría un activo concreto dentro de una microzona concreta. En este ranking valoro demanda, facilidad de alquiler, liquidez, infraestructura, presencia extranjera y la rentabilidad bruta que considero razonable exigir al precio actual.

Las horquillas son una referencia para hacer números, no una promesa. Global Property Guide sitúa la rentabilidad bruta residencial media del país alrededor del 6,5%, pero la dispersión es enorme. La neta queda bastante por debajo después de comunidad, gestión, vacancia, reparaciones e impuestos.

Las mejores zonas y ciudades de Tailandia para invertir en real estate

1. Bangkok

Si tuviera que empezar de cero, empezaría por Bangkok. No porque cualquier piso de la capital sea una buena inversión, sino porque es el mercado más profundo y diversificado del país.

Los datos recientes sitúan la rentabilidad bruta media de los apartamentos alrededor del 5,9%, pero ese promedio esconde diferencias enormes: un estudio en Huai Khwang o Phra Khanong puede superar ampliamente el 6%, mientras una vivienda grande en una zona prime puede quedar bastante por debajo.

No me obsesionaría con sacar un 7% en Bangkok. En un buen edificio, cerca de BTS o MRT y con fácil salida, aceptaría un 4,5%-6% bruto antes que perseguir más en una ubicación mediocre.

Miraría Sukhumvit, Sathorn, Rama 9, Ari, Huai Khwang, On Nut y Phra Khanong, pero siempre edificio por edificio.

2. Phuket

Phuket es probablemente el mercado tailandés más internacional. Tiene aeropuerto, turismo prácticamente todo el año y una base enorme de extranjeros que viven o pasan temporadas allí.

Los datos recientes apuntan a una rentabilidad bruta media cercana al 5,6% en apartamentos. Para mis números usaría un 5%-7% bruto en una operación normal y sería muy escéptico ante promociones que prometan 8%, 10% o más de forma aparentemente sencilla.

En Phuket he aprendido que decir “cerca de la playa” sirve de poco. Bang Tao, Rawai, Nai Harn, Patong o Phuket Town son mercados distintos. También separaría alquiler residencial y vacacional: el segundo puede facturar más, pero exige más gestión.

3. Pattaya

Pattaya me parece uno de los mercados más peculiares del país. Tiene una base extranjera enorme y un mercado secundario bastante líquido, pero también una cantidad brutal de condominios.

Chonburi presenta una rentabilidad bruta media cercana al 6,1%, con cifras superiores en algunas unidades pequeñas. Yo trabajaría con un 5%-8% bruto, exigiendo más cuanto más genérico sea el apartamento.

Mi miedo aquí no sería encontrar inquilino mañana, sino descubrir dentro de diez años que tengo exactamente el mismo piso que otros 80 propietarios que también quieren vender.

4. Jomtien

La separo de Pattaya porque la sensación sobre el terreno es distinta. Jomtien es más residencial y encaja mejor con jubilados, extranjeros de larga estancia y personas que buscan playa sin vivir en el centro de Pattaya.

Aquí apuntaría a un 6%-8% bruto. No me conformaría con una rentabilidad baja porque sigo asumiendo el riesgo de sobreoferta de Chonburi.

Revisaría especialmente distancia real a la playa, mantenimiento del edificio, gastos comunes y cuántas unidades prácticamente idénticas están anunciadas.

5. Chiang Mai

Chiang Mai me gusta porque su demanda no depende solo del turista. Hay estudiantes, jubilados, expatriados y trabajadores remotos, y eso hace que el mercado tenga otra lógica.

Para hacer números partiría de un 4%-6% bruto. No perseguiría una rentabilidad espectacular: prefiero una unidad pequeña, bien situada y fácil de alquilar que comprar muy barato en una zona periférica.

Su punto débil es la salida. El mercado es bastante menos profundo que Bangkok o Pattaya y, además, hay que asumir la contaminación estacional del norte.

6. Hua Hin

Hua Hin me parece un mercado razonable para quien busca retiro, segunda residencia y larga estancia más que turismo agresivo.

Usaría un 5%-7% bruto como filtro inicial. Si la operación se queda claramente por debajo, necesitaría una ubicación o un activo excepcional para justificarla.

Me gusta su perfil relativamente estable, pero no olvidaría que es un mercado pequeño. Una vivienda puede alquilarse bien y tardar bastante más en venderse.

7. Koh Samui

Samui es probablemente donde más cuidado tendría al comparar rentabilidades. Un condominio y una villa turística son dos inversiones completamente distintas.

En condos trabajaría con un 4,5%-6% bruto. En una villa bien gestionada podría plantearme un 6%-8% bruto, pero exigiría más porque hay más mantenimiento, vacancia y complejidad operativa.

Y, sobre todo, está el terreno. La propiedad de suelo por extranjeros está muy restringida. Nunca compraría una villa seducido únicamente por un Excel de ocupación sin entender perfectamente la estructura jurídica.

8. Bang Na

Bang Na no me interesa por turismo, sino por la expansión hacia el este de Bangkok, el aeropuerto de Suvarnabhumi y los polos de empleo de esa parte de la región metropolitana.

Aquí buscaría un 5%-7% bruto. Si voy tan lejos del centro quiero que el precio de compra me compense.

Pero la microzona es decisiva. Un piso bien conectado puede funcionar; otro aparentemente barato, situado a varios kilómetros del transporte y sin demanda clara alrededor, puede convertirse en una trampa.

9. On Nut y Phra Khanong

Son dos zonas de Bangkok que personalmente entiendo mejor como inversión que algunos barrios prime: BTS, acceso relativamente fácil al centro y alquileres más asumibles.

Los datos recientes muestran en Phra Khanong rentabilidades superiores al 6% en unidades de uno y dos dormitorios. Yo usaría un 5%-7% bruto como referencia.

No compraría esperando una gran revalorización. La tesis sería más sencilla: pagar un precio razonable por un piso que mucha gente realmente pueda permitirse alquilar.

10. Rayong

Rayong juega otra liga. Su atractivo está en industria, logística y Eastern Economic Corridor, no en vender una postal tropical.

Aquí hay menos datos sólidos, así que un 5%-7% bruto sería para mí una hipótesis de trabajo, no una media estadística que daría por buena.

No compraría sin identificar antes al inquilino objetivo. En mercados secundarios, equivocarse con la demanda cuesta mucho más.

11. Nonthaburi

Nonthaburi me parece interesante porque obliga a dejar de pensar como extranjero. La demanda es principalmente local y metropolitana.

Los datos recientes sitúan la rentabilidad bruta media cerca del 6,9%, con unidades pequeñas por encima del 7%. Por precio de entrada, un 6%-8% bruto me parece una horquilla lógica.

A cambio, asumiría menor atractivo para compradores extranjeros. Aquí compraría pensando en el tailandés que trabaja en Bangkok, no en el expatriado europeo.

12. Krabi

Krabi es el mercado en el que menos me fiaría de una rentabilidad promocional. Tiene una marca turística extraordinaria, pero un mercado inmobiliario mucho más pequeño que Phuket.

Para hacer números empezaría con un 5%-7% bruto y no subiría la previsión hasta tener comparables reales de alquiler y ocupación.

Si un promotor me presenta un 10% “garantizado”, mi primera pregunta no sería cómo reservar, sino quién está garantizando ese 10%, durante cuánto tiempo y qué ocurre cuando termina la garantía.

Qué zona elegiría según la estrategia

Si quisiera alquiler residencial estable, estudiaría primero Bangkok, On Nut/Phra Khanong, Bang Na y Chiang Mai.

Para turismo internacional, Phuket, Samui, Krabi y determinadas zonas de Pattaya tienen más sentido, pero asumiría más gestión y volatilidad.

Si quisiera rentabilidad alta desde el primer día, miraría con atención Pattaya/Jomtien y Nonthaburi. Si priorizase liquidez y facilidad para salir, preferiría Bangkok, Phuket y Chonburi.

Pero no compraría automáticamente el yield más alto. Un 7% en un activo mediocre y difícil de vender puede ser peor inversión que un 5% en una ubicación excelente.

Qué puede comprar legalmente un extranjero en Tailandia

Un extranjero puede adquirir una unidad de condominium cumpliendo determinados requisitos, pero la propiedad extranjera del edificio no puede superar el 49% de la superficie total de las unidades. El Department of Lands exige además acreditar ese límite en las transferencias a extranjeros.

La propiedad del terreno es mucho más restrictiva. Por eso no asumiría que comprar una villa funciona jurídicamente igual que comprar un condominium freehold.

En nuestra guía sobre comprar un condominio en Tailandia explicamos estos requisitos con más detalle.

Cómo calcularía la rentabilidad de verdad

La rentabilidad bruta solo sirve como primer filtro:

Rentabilidad bruta = alquiler anual / precio total de compra × 100

Después descontaría comunidad, gestión, vacancia, mantenimiento, reparaciones, seguros e impuestos. Los datos de mercado muestran que la neta puede quedar fácilmente 1,5-2 puntos por debajo de la bruta.

Y si la cantidad invertida es importante, visitaría siempre el edificio.

Después de pasar bastante tiempo en Tailandia, hay cosas que ya no intento resolver con una hoja de cálculo: el ruido de la calle, la humedad del pasillo, el mantenimiento de la piscina, qué edificios tienes delante o cuánto cuesta realmente caminar hasta el BTS cuando hace 35 grados.

Todo eso termina afectando a algo muy simple: si alguien quiere vivir allí y cuánto está dispuesto a pagar por hacerlo.

Conclusión

Si hoy tuviera que empezar a buscar, estudiaría primero Bangkok, Phuket y Pattaya-Chonburi. Después miraría Chiang Mai y Hua Hin, mientras que Samui, Krabi o Rayong exigirían una tesis mucho más concreta.

Bangkok me parece incomparablemente más profundo que cualquier otro mercado del país. Phuket tiene una demanda internacional difícil de replicar. Pattaya puede ofrecer yields muy interesantes, pero me preocupa la sobreoferta. Y Chiang Mai me gusta como mercado de larga estancia, aunque sé que la salida es peor.

Mi forma de verlo sería sencilla: primero elegiría qué inquilino quiero tener. Después, qué rentabilidad necesito para asumir los riesgos de esa ciudad. Y solo entonces empezaría a mirar propiedades.

Porque no existe una mejor zona de Tailandia de forma universal. Existe una propiedad concreta, a un precio concreto, con una demanda concreta y una rentabilidad que tiene —o no— sentido.