¿Cuánto genera un millón de euros al año?

Un millón de euros ya es una cantidad suficientemente importante como para que mi prioridad deje de ser exprimir hasta el último punto de rentabilidad. Con ese patrimonio, me preocupa mucho más conservar el capital, diversificar los riesgos y construir una fuente de rentas razonablemente robusta.

Si tuviera que dar una cifra rápida, diría que un millón de euros bien invertido puede generar razonablemente entre 50.000 y 60.000 euros anuales de rentabilidad total media a largo plazo con una cartera bastante diversificada. Eso equivaldría a un 5%-6% anualizado.

Pero hago una precisión importante: rentabilidad total no significa necesariamente recibir 50.000 o 60.000 euros en efectivo todos los años. Parte puede llegar mediante intereses, dividendos o alquileres y otra parte mediante revalorización de los activos.

En dónde invertir un millón de euros desarrollo precisamente cómo repartir una cantidad así. Aquí quiero hacer otra cosa: ver cuánto podría generar ese millón según distintas estrategias, desde una cartera equilibrada hasta bolsa, dividendos o inmuebles apalancados.

Mi referencia prudente: un 5%-6% anual

Para planificar a largo plazo, me parece razonable trabajar con una hipótesis de aproximadamente 5%-6% nominal anualizado para una cartera diversificada entre renta variable, renta fija, inmobiliario y liquidez.

No espero obtener exactamente ese porcentaje cada año. Puede haber años del +15% y otros del -10%. Lo importante es la media de periodos suficientemente largos.

Con un millón de euros:

La distribución de activos importa muchísimo. Como explico en asset allocation, mezclar activos que responden de forma diferente a cada entorno económico puede ayudarnos a reducir la dependencia de una única fuente de rentabilidad.

Personalmente, con un millón no buscaría necesariamente la cartera que más puede ganar. Buscaría la que tenga más probabilidades de seguir funcionando dentro de diez o veinte años.

¿Cuánto podría generar invirtiendo todo en MSCI World?

Si colocásemos el millón entero en un ETF que replicase MSCI World, estaríamos apostando por cientos de grandes y medianas empresas de mercados desarrollados.

Históricamente, la renta variable mundial ha producido rentabilidades muy elevadas. Los propios datos actuales de MSCI muestran que la última década ha sido especialmente favorable. Para hacer proyecciones yo sería bastante más prudente y utilizaría aproximadamente un 8%-9% nominal anual a muy largo plazo como escenario razonable, no como promesa.

Al 9%, un millón equivaldría a unos 90.000 euros anuales de rentabilidad total media.

Pero ese promedio engaña si se interpreta como un sueldo.

Puede haber un año en el que ganemos 180.000 euros y otro en el que perdamos 200.000. El MSCI World puede sufrir caídas superiores al 30% en una crisis. Si necesito extraer 90.000 euros precisamente durante uno de esos periodos, empiezo a vender patrimonio cuando está deprimido.

Por eso, aunque 90.000 euros sea una expectativa matemática razonable a muy largo plazo, no asumiría que puedo gastar 90.000 euros todos los años sin más.

En cuánto dinero necesito para vivir de rentas explico por qué la tasa de retirada sostenible es otra cuestión distinta de la rentabilidad media de una cartera.

¿Y si busco dividendos con SCHD?

SCHD es uno de los ETF de dividendos que personalmente más me gustan por la filosofía de su índice: empresas estadounidenses con historial de dividendos crecientes y filtros fundamentales.

A agosto de 2026 muestra una distribution yield TTM alrededor del 3,3% y su rentabilidad total anualizada durante los diez años anteriores ronda el 12,7%.

Eso significa que la última década ha sido excepcionalmente buena.

Podemos pensar de manera aproximada en un dividendo cercano al 3,2%-3,3% combinado con una revalorización importante del capital. Pero no sumaría mecánicamente ambos números, porque la rentabilidad total incorpora reinversión, cambios del yield y composición del fondo.

Para proyectar el futuro sería bastante más prudente. Algo como:

• 3%-3,5% inicial en dividendos.
• 4%-5% de apreciación media del capital.
• Crecimiento progresivo del dividendo si los beneficios de las empresas acompañan.

Con un millón, un 3,2% de yield serían aproximadamente 32.000 euros anuales de dividendos, antes de impuestos. Si además el capital aumenta un 5%, tendríamos otros 50.000 euros de revalorización no realizada.

El resultado económico total rondaría así los 82.000 euros, aunque solo 32.000 habrían llegado a nuestra cuenta.

No concentraría necesariamente todo el millón en SCHD porque su exposición es estadounidense. Me parece más sensato combinar Estados Unidos con una estrategia internacional de dividendos, como VYMI, o con vehículos europeos, dependiendo de la residencia del inversor y de los ETF que pueda contratar.

En los tipos de estrategias de ingresos pasivos explico por qué prefiero un dividendo razonable con crecimiento a perseguir simplemente el yield más alto posible.

¿Qué ocurre si usamos el millón para comprar pisos con hipoteca?

Aquí la cosa se pone bastante más interesante porque aparece el apalancamiento.

Supongamos, solo como ejercicio matemático, que los bancos nos permiten financiar el 70% del precio de cada vivienda a 30 años y al 2,7% TAE.

Si destinásemos el millón completo a entradas del 30%, teóricamente podríamos controlar:

• Valor de inmuebles: 3,33 millones de euros.
• Capital propio: 1 millón.
• Hipotecas: 2,33 millones.

Es una simplificación agresiva porque todavía faltarían impuestos de adquisición, notaría, registro, reformas, mobiliario y un colchón de liquidez. En la vida real, por tanto, podríamos comprar bastante menos.

Para hacer números utilizaré una rentabilidad bruta del 6,5%, que es aproximadamente la media nacional calculada por idealista para la vivienda en alquiler en el segundo trimestre de 2026. Asumiré además, únicamente como escenario de cálculo, que gastos, mantenimiento, seguros, comunidad, periodos vacíos y otras incidencias consumen un 20% del alquiler bruto.

Los números serían aproximadamente:

Es curioso: después de apalancar agresivamente el millón, nuestro flujo de caja inicial seguiría estando alrededor de 60.000 euros anuales bajo estas hipótesis.

Pero estarían ocurriendo otras cosas por debajo.

Rentabilidad neta

La rentabilidad neta del inmueble antes de financiación sería:

173.333 / 3.333.333 = 5,2%.

Esto mide la calidad económica de los inmuebles independientemente de cómo los financiemos.

En qué rentabilidad es buena en un piso de alquiler explico por qué no conviene valorar una operación únicamente por la rentabilidad bruta.

Cash-on-cash return

El cash-on-cash compara el efectivo anual que realmente queda con el dinero que hemos puesto nosotros.

60.250 / 1.000.000 = 6,0%.

Es decir, aproximadamente 60.000 euros anuales de caja antes de impuestos.

Puedes simular operaciones con financiación en nuestra calculadora de rentabilidad del alquiler.

ROCE y amortización de deuda

En inmobiliario el término ROCE no se utiliza siempre de la misma forma. Para este ejemplo llamaré retorno económico sobre el capital aportado al cash flow más la deuda amortizada durante el año.

Durante el primer año, esas hipotecas amortizarían aproximadamente 51.500 euros de principal.

Tendríamos entonces:

60.250 € de cash flow + 51.500 € de deuda amortizada = 111.750 €.

Eso equivale aproximadamente a un 11,2% sobre nuestro millón inicial, antes de impuestos y sin contar ninguna revalorización de los pisos.

Pero atención: esos 51.500 euros no son dinero que podamos gastar. Son aumento de nuestro patrimonio neto porque debemos menos al banco.

Si fuésemos capaces de comprar viviendas con una rentabilidad bruta del 8% manteniendo los mismos costes, el cash flow podría acercarse a 100.000 euros anuales. Ahí empieza a verse de verdad la potencia del apalancamiento.

También empieza a verse su peligro.

El gran problema de comprar 3,3 millones en pisos

Sobre una hoja de Excel queda precioso. En la práctica aparecen varias barreras.

La primera es conseguir financiación. Un banco no va a prestar indefinidamente porque tengamos dinero para las entradas. Analizará nuestros ingresos, endeudamiento, garantías y capacidad de pago.

La segunda es la concentración inmobiliaria. Para reducirla intentaría comprar viviendas en distintas ciudades, edificios y mercados. Eso disminuye determinados riesgos locales, pero multiplica la complejidad de gestión.

La tercera es que hay que saber comprar. Un 7%-8% bruto puede ser fantástico si el inmueble está bien ubicado y el inquilino es solvente, o desastroso si tenemos derramas, impagos, problemas legales, ocupación, reformas constantes o poca liquidez para vender.

Como explico en cuántos pisos necesito para vivir de rentas, prefiero pocos activos buenos a acumular puertas únicamente para aumentar el flujo de caja.

Entonces, ¿cuánto puede generar realmente un millón?

Mi respuesta sería un rango, no una cifra exacta.

Entre 30.000 y 90.000 euros anuales me parece perfectamente razonable sin entrar necesariamente en activos exóticos o estrategias disparatadas.

En la zona de 30.000-40.000 euros podemos construir algo muy prudente o vivir principalmente de dividendos sin vender capital.

Entre 50.000 y 60.000 euros me parece una referencia sensata para una cartera diversificada en periodos largos.

Los 80.000-90.000 euros son plausibles con una exposición elevada a renta variable o con buenas operaciones inmobiliarias.

Y superar los 100.000 euros también es posible, pero normalmente estaremos aumentando alguna combinación de apalancamiento, volatilidad, concentración, iliquidez o riesgo empresarial.

Conclusión

Con un millón de euros, personalmente no intentaría rascar el último euro de rentabilidad.

Si consigo construir una cartera robusta capaz de producir alrededor de un 5%-6% anualizado a largo plazo, ya estoy hablando de 50.000-60.000 euros de creación de riqueza anual media.

Podría intentar llegar al 10% o más. Podría llenar la cartera de ETF con yields enormes. Podría apalancarme al máximo comprando pisos. Podría concentrar todo en bolsa buscando 90.000 euros anuales.

Pero con un millón de euros el objetivo cambia.

Ya no necesito acertar el pelotazo. Necesito evitar el gran error.

Preferiría combinar varias fuentes de rentabilidad, mantener liquidez, utilizar deuda solamente cuando tenga sentido y construir una cartera capaz de sobrevivir a una recesión, una caída bursátil o varios meses malos en inmobiliario.

Las vacas flacas acabarán llegando. La cartera buena no es la que más gana durante los años extraordinarios, sino la que permite seguir tranquilo cuando llegan.