Las 18 mejores ciudades de Guipúzcoa para invertir en pisos

Guipúzcoa es una de las provincias más caras de España para comprar vivienda. Según idealista, el precio anunciado alcanzó los 4.743 €/m² en septiembre de 2026, un 12,7% más que un año antes. Donostia y Zarautz superan holgadamente los 6.000 €/m², pero en otros municipios todavía encontramos precios cercanos a los 2.000 €/m².

Esa diferencia cambia por completo los números de una inversión inmobiliaria. Personalmente, prefiero estudiar mercados donde el alquiler guarde cierta proporción con el precio de compra, sin perder de vista el empleo local y la facilidad para vender el inmueble.

En mi anterior análisis de las mejores ciudades del País Vasco para invertir en pisos utilicé un mínimo de 20.000 habitantes. Aquí reduzco el umbral a 8.000 para incorporar localidades industriales y cabeceras comarcales que también merecen atención.

Cómo he elaborado este ranking

He seleccionado 18 municipios de Guipúzcoa con más de 8.000 habitantes, tomando como referencia los datos demográficos de 2025. El orden combina rentabilidad bruta orientativa, precio de entrada, empleo, tamaño del mercado y liquidez potencial.

Los precios municipales proceden de Indomio, con agosto de 2026 como periodo de referencia. Son medias de oferta residencial, no precios de compraventas cerradas ni necesariamente de pisos idénticos. En municipios pequeños, la muestra de alquiler puede ser limitada o contener observaciones poco recientes.

La rentabilidad bruta teórica se calcula así:

Rentabilidad bruta = alquiler mensual por m² × 12 / precio de venta por m² × 100.

No incorpora gastos ni restricciones legales sobre la renta. En qué rentabilidad es buena en un piso de alquiler explico por qué un porcentaje elevado no garantiza una inversión atractiva.

Comparativa de las 18 mejores ciudades de Guipúzcoa para invertir

Importante: los porcentajes son cálculos matemáticos sobre medias anunciadas. No equivalen a la rentabilidad obtenible en cualquier piso y pueden sobrestimar los ingresos legalmente permitidos. El ranking tampoco está ordenado exclusivamente por rentabilidad.

Las mejores localidades guipuzcoanas para comprar pisos y alquilarlos

1. Eibar: mi primera opción por rentabilidad y tamaño

Eibar combina una población superior a 27.000 habitantes con precios bastante inferiores a los de Donostialdea. Su tradición industrial y su condición de núcleo urbano consolidado aportan una base de demanda residencial.

Con los precios publicados, la rentabilidad bruta teórica alcanza el 6,2%. Me parece una combinación interesante, especialmente en pisos de dos o tres dormitorios.

Vigilaría la antigüedad de los edificios, las derramas y los problemas de accesibilidad. Un quinto sin ascensor puede parecer barato hasta que toca venderlo.

2. Arrasate-Mondragón: economía industrial y precios razonables

Arrasate tiene una ventaja que valoro especialmente: un tejido empresarial importante, vinculado históricamente al movimiento cooperativo de Mondragón.

Sus 2.462 €/m² de venta y 10,52 €/m² de alquiler permiten calcular aproximadamente un 5,1% bruto. El mercado es más pequeño que el de Irun, pero tiene actividad económica propia. Buscaría viviendas próximas a servicios y centros de trabajo, evitando pagar una prima excesiva por obra nueva.

3. Pasaia: rentabilidad junto a San Sebastián

Pasaia es uno de los municipios más interesantes del entorno de Donostia para quien prioriza ingresos por alquiler.

Su rentabilidad teórica del 5,3% supera ampliamente la de la capital. La proximidad al puerto y al mercado laboral donostiarra ayuda a explicar su atractivo residencial.

No compraría sin revisar detenidamente el edificio. También comprobaría el alquiler máximo permitido, porque Pasaia fue declarada zona de mercado residencial tensionado en 2026.

4. Andoain: una alternativa en el corredor de Donostia

Andoain supera los 14.000 habitantes y cuenta con conexiones ferroviarias y por carretera. Su mercado combina demanda local con hogares que trabajan en otros municipios guipuzcoanos.

La rentabilidad calculada es del 5,1% bruto, una cifra competitiva dentro de la provincia. Estudiaría especialmente los pisos antiguos próximos al centro, siempre que el coste de reforma no elimine la ventaja inicial.

5. Oñati: rentabilidad elevada, pero mercado reducido

Oñati destaca por una relación especialmente favorable entre precio y alquiler. La combinación publicada arroja un 6,2% bruto, prácticamente igualando a Eibar.

Tiene actividad industrial y educativa, aunque apenas supera los 11.000 habitantes. Esa menor escala me hace ser prudente: necesitaría comprobar suficientes alquileres comparables antes de aceptar el porcentaje de la tabla.

6. Errenteria: demanda metropolitana con más margen

Errenteria ronda los 39.000 habitantes y forma parte del área urbana de San Sebastián. Su mayor tamaño facilita encontrar distintos barrios, tipologías y presupuestos.

El 4,6% bruto teórico resulta razonable frente al precio de entrada, aunque la regulación del alquiler puede condicionar la rentabilidad efectiva. Para mí es más interesante por su profundidad de mercado que por ofrecer el porcentaje más alto.

7. Irun: uno de los mercados más líquidos de la provincia

Con más de 60.000 habitantes, Irun es la segunda ciudad guipuzcoana por población. Su posición fronteriza y sus conexiones ferroviarias y comerciales sostienen una economía relativamente diversificada.

La rentabilidad anunciada se aproxima al 3,6% bruto. Es modesta, pero cuenta con una ventaja importante: un mercado residencial de gran tamaño. Buscaría descuentos sobre la media municipal, no compraría simplemente por estar en Irun.

8. Tolosa: cabecera comarcal con demanda propia

Tolosa supera los 20.000 habitantes y concentra servicios, comercio y actividad administrativa para su comarca.

Aproximadamente 4,5% bruto, con un precio anunciado cercano a 2.950 €/m². Tiene suficiente entidad para estudiar inversiones residenciales, aunque la selección de barrio y edificio importa mucho. También está declarada zona tensionada.

9. Oiartzun: proximidad al corredor industrial

Oiartzun reúne algo más de 10.000 habitantes y se beneficia de su ubicación próxima a Errenteria e Irun.

Su rentabilidad teórica alcanza el 4,8%, con precios de entrada relativamente contenidos. Me interesan las viviendas bien comunicadas y próximas a servicios. En un municipio de este tamaño evitaría inmuebles demasiado singulares, que después pueden resultar difíciles de vender.

10. Ordizia: una opción asequible en Goierri

Ordizia presenta precios inferiores a los de buena parte del entorno de San Sebastián. Está integrada en una comarca con presencia industrial y conexiones ferroviarias.

Su 4,4% bruto no es extraordinario, pero puede resultar razonable cuando aparece un inmueble bien conservado a buen precio. Antes de comprar revisaría la profundidad de la demanda de alquiler, especialmente para viviendas grandes.

11. Bergara: comprar barato en el Alto Deba

Bergara ofrece precios anunciados de 2.112 €/m² y una rentabilidad teórica del 4,3%.

Su tamaño, cercano a 14.000 habitantes, y la actividad económica comarcal justifican incluirla. Aquí priorizaría pisos funcionales, con calefacción eficiente y edificios sin rehabilitaciones importantes pendientes. No pagaría demasiado por una reforma estética.

12. Lasarte-Oria: proximidad a Donostia, pero cara

Lasarte-Oria dispone de buenas comunicaciones con San Sebastián y supera los 19.000 habitantes. Esa proximidad también se refleja en el precio de compraventa.

Con 4.401 €/m² de venta, la rentabilidad teórica ronda el 3,8% bruto. No la descartaría, pero exigiría una compra por debajo del mercado. La localidad también está sometida a la regulación de zonas tensionadas.

13. Elgoibar: ciudad industrial de entrada moderada

Elgoibar combina una tradición industrial destacada con precios inmobiliarios bastante inferiores a los del litoral.

El 3,3% bruto teórico resulta discreto. Su inclusión responde al empleo comarcal y a un precio absoluto de compra potencialmente accesible. Buscaría operaciones concretas que mejorasen sustancialmente la media, teniendo en cuenta el estado y la accesibilidad del edificio.

14. Beasain: empleo industrial y cierta estabilidad residencial

Beasain es otro municipio del Goierri que merece seguimiento, especialmente por su vinculación con la industria ferroviaria y manufacturera.

Los datos publicados permiten calcular un 3,5% bruto, aunque revisaría la actualidad y representatividad de la muestra de alquiler. Con unos 14.000 habitantes, una operación atractiva dependerá bastante del precio negociado.

15. Donostia-San Sebastián: liquidez antes que rentabilidad

Donostia concentra servicios, universidades, turismo, actividad económica y buena parte de la demanda provincial. Pero sus precios son difíciles de justificar buscando exclusivamente rentas.

El 3,3% bruto teórico deja poco margen para gastos y mantenimiento. Además, la ciudad está declarada zona tensionada.

No la elegiría para maximizar ingresos. Su principal atractivo es la profundidad del mercado y la posible conservación del valor patrimonial, sin que eso garantice futuras revalorizaciones.

16. Hernani: conexión metropolitana con precios exigentes

Hernani supera los 20.000 habitantes y mantiene conexiones directas con el área de San Sebastián.

Pese a ello, el 3,3% bruto resulta limitado. La localidad también está sometida a medidas propias de las zonas tensionadas. Buscaría únicamente operaciones con descuento apreciable o alguna característica que permita mejorar los ingresos de forma legal.

17. Azpeitia: precio económico, alquiler relativamente bajo

Azpeitia supera los 15.000 habitantes y combina actividad industrial con servicios comarcales.

Su precio anunciado de 2.068 €/m² parece atractivo, pero el alquiler de referencia es también bajo. La rentabilidad calculada queda en el 3,1% bruto.

Este es un buen ejemplo de por qué comprar barato no significa invertir bien. Solo la estudiaría con una diferencia importante respecto al precio medio.

18. Zarautz: mercado premium y rentabilidad comprimida

Zarautz destaca por su atractivo costero y sus elevados precios inmobiliarios. Comprar una vivienda allí puede exigir bastante más capital que en municipios industriales del interior.

Su rentabilidad teórica del 3,7% bruto refleja esa elevada valoración. No basaría una operación en el alquiler turístico sin comprobar previamente las autorizaciones y restricciones aplicables. Para obtener rentas recurrentes, prefiero otros municipios de esta lista.

El riesgo regulatorio del alquiler en Guipúzcoa

Este punto merece atención especial. Varios municipios guipuzcoanos han sido declarados zonas de mercado residencial tensionado, entre ellos Donostia, Irun, Errenteria, Lasarte-Oria, Hernani, Tolosa y Pasaia.

La regulación puede limitar la renta inicial de determinados contratos según las características de la vivienda, el contrato anterior y la condición del propietario. Por tanto, el alquiler anunciado por un portal no siempre es el alquiler legalmente exigible.

El Gobierno Vasco comunicó en julio de 2026 descensos de las rentas de nuevos contratos durante el último trimestre de 2025 en varios de estos municipios. Antes de invertir consultaría la declaración vigente y el sistema oficial de precios de referencia.

Tampoco daría por hecho que alquilar por habitaciones permite evitar estas limitaciones. Es una estrategia con requisitos y riesgos propios que analizo en si es rentable alquilar un piso por habitaciones.

¿Cuánto dinero se gana realmente con estos pisos?

Imaginemos un piso de 75 m² en Eibar adquirido al precio medio publicado de 2.455 €/m². Costaría teóricamente 184.125 €. Aplicando el alquiler de referencia de 12,64 €/m², generaría 948 € mensuales, equivalentes a unos 11.376 € anuales.

La rentabilidad bruta sería del 6,2%. Pero faltarían los gastos de adquisición, comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, posibles derramas, vacancia y tributación.

Por eso prefiero calcular el beneficio real mediante nuestra calculadora de rentabilidad del alquiler. También explico los costes habituales en cuánto se gana alquilando un piso.

Si utilizamos hipoteca, debemos analizar por separado el flujo de caja después de pagar las cuotas. Una operación puede ofrecer rentabilidad positiva sobre el papel y generar pérdidas de tesorería durante varios meses.

¿Dónde invertiría primero en Guipúzcoa?

Mi primera criba sería Eibar, Arrasate, Pasaia y Andoain. Combinan precios relativamente razonables, demanda residencial y rentabilidades teóricas que merecen estudiar operaciones concretas. Oñati también destaca por porcentaje, aunque su menor mercado exige más comprobaciones.

Para quien priorice profundidad de mercado, Irun y Errenteria pueden tener más sentido, incluso aceptando rentabilidades inferiores.

No perseguiría el municipio más caro esperando que su vivienda siempre suba. Tampoco compraría en una localidad pequeña únicamente porque aparezca un 6% en una tabla.

La diferencia con las ciudades más rentables de España para invertir en pisos es considerable. Guipúzcoa tiene precios de entrada elevados y eso reduce el margen de rentabilidad inicial. Incluso frente a las mejores ciudades de Navarra para invertir, resulta necesario seleccionar muy bien la operación.

En esta provincia intentaría ganar dinero desde la compra: negociando el precio, evitando edificios problemáticos y comprobando que la renta legal y realista permite cubrir todos los costes con margen suficiente.