¿Qué casa me puedo permitir según mi sueldo? Tabla y ejemplos

Una de las preguntas más habituales antes de comprar vivienda es bastante sencilla: ¿qué casa me puedo permitir con mi sueldo?

El problema es que muchas calculadoras dan una cifra y punto. En la práctica, yo separaría dos preguntas diferentes: cuánto está dispuesto a prestarte un banco y cuánto me parecería sensato pedir prestado sin convertir la hipoteca en el centro de toda tu vida financiera.

Puedes ganar 3.000 euros al mes y conseguir financiación para una vivienda bastante cara. Eso no significa necesariamente que debas comprarla.

Para hacer números útiles voy a utilizar como referencia ingresos netos mensuales, una hipoteca a 30 años, un tipo del 3,5% y una financiación del 80% del precio. Son hipótesis para comparar escenarios, no condiciones que vayas a conseguir necesariamente en el mercado.

¿Qué casa me puedo permitir según mi sueldo?

El Banco de España utiliza en sus análisis recientes un DSTI del 35% como uno de los umbrales para medir la capacidad financiera de los hogares. El DSTI relaciona los pagos de deuda con los ingresos del hogar.

Además, el propio Banco de España señala que el endeudamiento total no debería superar aproximadamente el 40% de los ingresos netos mensuales, contando también préstamos de coche, tarjetas y demás deudas.

Personalmente, prefiero hacer mis números alrededor del 30% y considerar el 35% una zona bastante más exigente, especialmente si quiero seguir ahorrando e invirtiendo.

Con las hipótesis anteriores, la fotografía aproximada sería esta:

Estas cifras asumen que no tienes otras deudas relevantes y que el banco financia el 80% del precio. Puedes modificar capital, plazo y tipo de interés con nuestra calculadora de cuota hipotecaria.

Cómo he calculado la tabla

Vamos a coger un sueldo neto de 2.500 euros.

Si destinamos el 30% a la hipoteca:

2.500 x 30% = 750 euros mensuales

Con una hipoteca a 30 años al 3,5%, una cuota de unos 750 euros permite financiar aproximadamente 167.000 euros.

Si el banco financia el 80% del precio:

167.000 / 0,80 = unos 209.000 euros de vivienda

Al 35%, la cuota subiría hasta 875 euros y la vivienda teórica rondaría los 244.000 euros.

Ahí aparece una diferencia importante. Poder pagar 875 euros no significa necesariamente que sea buena idea hacerlo. Entre una opción y otra quedan 125 euros mensuales que puedes destinar a ahorrar, invertir o simplemente absorber gastos imprevistos.

Si estás intentando construir patrimonio, esa diferencia importa bastante. En cuánto dinero hay que tener en el banco explico por qué mantendría siempre un colchón líquido incluso después de comprar una vivienda.

El sueldo no es el único límite: necesitas ahorros

Aquí es donde muchas personas descubren que su problema no es la cuota hipotecaria.

El Banco de España recuerda que las entidades normalmente no financian más del 80% del valor de tasación de una vivienda. Esto implica aportar con tus propios recursos el resto, además de afrontar impuestos y gastos asociados a la operación.

Por eso, una persona que gana 3.000 euros puede tener capacidad para asumir una hipoteca relativamente elevada y, sin embargo, no poder comprar porque únicamente tiene 10.000 euros ahorrados.

Como aproximación prudente, yo intentaría llegar a la compra con alrededor del 30% del precio disponible, aunque la cifra concreta dependerá de la financiación, el impuesto aplicable, la comunidad autónoma y las características de la operación.

Por ejemplo:

Ya traté este problema en cuánto dinero necesito para independizarme, porque comprar vivienda exige bastante más capital inicial que simplemente poder pagar una mensualidad.

¿Qué casa puedo permitirme con 2.000 euros al mes?

Con 2.000 euros netos mensuales, un 30% supone una cuota de 600 euros.

Con las hipótesis de este artículo, eso equivaldría aproximadamente a una hipoteca de 134.000 euros y una vivienda de unos 167.000 euros si se financia el 80%.

Forzando el esfuerzo hasta el 35%, la cifra se acercaría a 195.000 euros.

Yo no trataría esos 195.000 euros como un presupuesto que hay que agotar. Los consideraría más bien el extremo superior del escenario.

¿Y con un sueldo de 3.000 euros?

Con 3.000 euros netos, la situación mejora bastante.

El 30% serían 900 euros mensuales, suficientes en nuestro ejemplo para financiar alrededor de 200.000 euros. Con un 80% de financiación, hablamos de una vivienda próxima a 250.000 euros.

Al 35%, la cuota sube a 1.050 euros y el precio teórico de compra se aproxima a 292.000 euros.

Entre comprar por 250.000 y hacerlo por casi 300.000 euros puede haber una diferencia enorme en la capacidad futura de ahorro.

Una vivienda mejor no siempre significa una mejor decisión financiera.

Cuidado con otras deudas

La tabla parte de un hogar sin otras cuotas relevantes.

Supongamos que ganas 2.500 euros pero ya pagas:

• 250 euros del coche.
• 100 euros de otro préstamo.

Ya tienes comprometidos 350 euros mensuales.

Si tomas como límite un endeudamiento total del 35%, dispondrías de:

2.500 x 35% = 875 euros

Pero deberías restar las otras cuotas:

875 - 350 = 525 euros

Tu capacidad hipotecaria real cambia radicalmente.

Es una de las razones por las que intentaría llegar a la compra con las finanzas bastante limpias y sin créditos de consumo innecesarios.

El tipo de interés puede cambiar la casa que puedes comprar

Otro error frecuente es pensar únicamente en el precio.

La misma cuota permite pedir más o menos dinero dependiendo del interés y del plazo. Si los tipos suben, la capacidad de compra disminuye aunque tu sueldo siga siendo exactamente el mismo.

También puedes reducir la cuota ampliando el plazo, pero pagarás intereses durante más años. Esto no convierte automáticamente una hipoteca larga en mala idea. En comprar piso al contado o con hipoteca explico por qué el coste de oportunidad del capital también debe tenerse en cuenta.

Lo importante es entender el apalancamiento: estás utilizando dinero prestado para controlar un activo mucho mayor que tu capital inicial. Eso amplifica algunas ventajas, pero también los riesgos.

La vivienda cuesta más que la hipoteca

Supongamos que la cuota son 900 euros y tu sueldo 3.000 euros. Parece un esfuerzo del 30%.

Pero después aparecen:

• Comunidad de propietarios.
• IBI.
• Seguro.
• Reparaciones.
• Mantenimiento.
• Posibles derramas.
• Suministros más elevados si la vivienda es grande.

Por eso no utilizaría todo el margen financiero únicamente para conseguir una casa mejor.

He comprado suficientes inmuebles como para tener claro que el gasto que ves el día de la firma rara vez es el único gasto que tendrás durante los siguientes diez años.

Esta lógica también es importante cuando compras para invertir. En cuánto se gana alquilando un piso explico por qué la rentabilidad real puede quedar bastante lejos del cálculo inicial si ignoramos gastos y mantenimiento.

¿Comprar la casa máxima que puedas permitirte?

Yo no lo haría por defecto.

Imagina dos alternativas con 3.000 euros de sueldo:

• Comprar por 250.000 euros y mantener una cuota alrededor de 900 euros.
• Comprar por 290.000 euros y acercarte a 1.050 euros.

La segunda vivienda quizá sea mejor, esté en una zona más atractiva o tenga una habitación adicional.

Pero esos 150 euros mensuales de diferencia son 1.800 euros al año. Durante décadas, además, tendrás un préstamo mayor y probablemente mayores gastos asociados al inmueble.

Mi filosofía personal consiste en evitar que mejorar de vivienda destruya innecesariamente mi capacidad de construir otros activos.

Por eso me parece interesante comparar vivienda con otras formas de inversión. En inmueble o bolsa a largo plazo explico las ventajas y limitaciones de ambas alternativas.

Qué revisaría antes de fijar mi presupuesto

Antes de empezar a mirar Idealista y enamorarme de un piso, calcularía estas siete cosas:

1. Ingresos netos estables del hogar.
2. Cuotas de otras deudas.
3. Ahorros disponibles después de mantener un fondo de emergencia.
4. Entrada que probablemente necesitaré.
5. Impuestos y gastos de compra.
6. Cuota hipotecaria bajo distintos tipos de interés.
7. Gastos recurrentes de la futura vivienda.

Solo después decidiría el rango de precios.

También intentaría que el banco no marque mi presupuesto. Que una entidad esté dispuesta a prestarte una cantidad determinada no significa que esa cantidad sea adecuada para ti.

Conclusión

Con las hipótesis utilizadas en este artículo, una persona que cobra 2.000 euros netos podría situar su rango aproximado alrededor de 167.000-195.000 euros; con 3.000 euros, aproximadamente entre 250.000 y 292.000 euros; y con 4.000 euros, entre unos 334.000 y 390.000 euros.

Pero yo me fijaría más en la parte baja que en la alta.

Comprar casa no debería consistir en descubrir cuál es la vivienda más cara que el banco te permite financiar. La pregunta que me parece mucho más útil es qué vivienda puedo comprar manteniendo una buena calidad de vida, capacidad de ahorro y margen para los imprevistos.

Si además estás planteando la vivienda como inversión, puedes utilizar nuestra calculadora de rentabilidad del alquiler para comprobar si los números se sostienen después de gastos, vacancia e hipoteca.