¿Quién paga una derrama aprobada al comprar un piso?

Imagina que compras un piso por 180.000 euros. Todo parece estar en orden, firmas ante notario y, dos meses después, el administrador de la comunidad te comunica que debes pagar 6.000 euros para rehabilitar la fachada. La obra estaba aprobada desde antes de que adquirieras la vivienda, pero nadie te había informado.

¿Te corresponde pagar esa cantidad? En muchos casos, sí. Aunque la derrama se aprobara cuando el piso pertenecía al vendedor, puedes tener que asumir los pagos que venzan después de convertirte en propietario.

Es una de las sorpresas más desagradables que puede encontrarse un comprador inmobiliario. Y tiene una consecuencia económica evidente: un piso aparentemente barato puede dejar de serlo cuando aparecen gastos comunitarios de varios miles de euros.

¿Quién paga una derrama aprobada antes de vender el piso?

La regla principal aparece en el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que las derramas destinadas a mejoras del inmueble corresponden a quien sea propietario cuando las cantidades resulten exigibles.

Esto significa que debemos distinguir tres fechas:

• Aprobación: cuando la comunidad acuerda realizar la obra y financiarla mediante una derrama.
• Exigibilidad: cuando vence cada cantidad y la comunidad puede reclamar su pago.
• Transmisión: cuando el comprador adquiere la propiedad, normalmente mediante la firma de la escritura pública.

Lo que determina quién debe afrontar una derrama de mejoras frente a la comunidad es, como regla general, el momento de exigibilidad de cada cuota. No basta con mirar cuándo se votaron las obras ni cuándo empezaron los trabajos.

Por tanto, si la derrama se aprobó en febrero, vendes el piso en mayo y los recibos vencen en julio y noviembre, normalmente será el comprador quien deba pagar esos recibos posteriores.

Hay un matiz jurídico: el artículo 17.11 se refiere expresamente a mejoras. Las reparaciones obligatorias y obras de conservación también están reguladas por el artículo 10, por lo que conviene estudiar la naturaleza de cada gasto y sus vencimientos, especialmente si existe alguna controversia.

Ejemplo práctico: una derrama de 9.000 euros

Supongamos que una comunidad aprueba en febrero de 2026 la rehabilitación de su fachada. A cada vivienda le corresponden 9.000 euros, repartidos en tres cuotas de 3.000 euros.

La compraventa se formaliza el 15 de mayo.

Aunque el vendedor participara en la junta que aprobó la rehabilitación, el comprador tendrá que afrontar los 6.000 euros restantes frente a la comunidad, salvo las particularidades jurídicas que correspondan.

Personalmente, me parece un detalle demasiado importante como para dejarlo fuera de una negociación. Si estuviera valorando ese inmueble, incorporaría los 6.000 euros al coste real de adquisición y ajustaría mi oferta.

Esto también resulta relevante para quienes practican la estrategia de comprar, reformar y vender pisos, donde un gasto imprevisto puede absorber buena parte del margen comercial.

¿Se puede pactar que el vendedor pague toda la derrama?

Sí. Comprador y vendedor pueden acordar entre ellos quién soportará económicamente las derramas pendientes, aunque los vencimientos se produzcan después de la transmisión.

Por ejemplo, podrían negociar que el vendedor asuma los 9.000 euros del caso anterior. Ese compromiso debería figurar expresamente en las arras o en la escritura de compraventa.

Pero hay una diferencia jurídica importante: el pacto entre particulares no obliga automáticamente a la comunidad de propietarios. Si un recibo resulta exigible cuando tú eres propietario, la comunidad podrá reclamarte su pago conforme a las reglas aplicables, aunque hayas acordado que el vendedor asuma el gasto.

Por eso, si el importe es importante, estudiaría con el notario o un abogado la posibilidad de retener una parte del precio, documentar el pago anticipado o establecer una garantía adecuada.

No confiaría únicamente en una promesa verbal de la inmobiliaria.

¿Qué ocurre si el vendedor tenía derramas impagadas?

Aquí hablamos de una situación diferente: cantidades que ya habían vencido antes de comprar y que el anterior propietario dejó sin pagar.

El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la vivienda queda legalmente afecta a determinadas deudas comunitarias del antiguo propietario. En el régimen general, esa responsabilidad real alcanza la parte vencida del año de adquisición y los tres años naturales anteriores.

Esto no significa que el comprador se convierta automáticamente en deudor personal ilimitado de todas las obligaciones anteriores. Significa que el propio inmueble puede responder por esas cantidades dentro del límite legal.

Por tanto, comprar una vivienda con deudas comunitarias puede terminar generando problemas económicos y reclamaciones, incluso aunque las obligaciones originales correspondieran al vendedor.

El riesgo aumenta cuando compramos inmuebles que parecen especialmente baratos. También sucede al comprar un piso con inquilino, donde debemos revisar obligaciones y contratos que pueden continuar vigentes después de la transmisión.

El certificado de estar al corriente no siempre es suficiente

Antes de escriturar, el vendedor debe aportar una certificación sobre el estado de las deudas comunitarias, salvo que el comprador le exonere expresamente de hacerlo.

Mi recomendación es sencilla: no renunciaría a ese certificado salvo que existiera una razón excepcional y debidamente estudiada.

Sin embargo, que el vendedor esté al corriente no implica necesariamente que no existan derramas ya aprobadas para próximos meses. Puede no haber ninguna deuda vencida y, al mismo tiempo, existir una rehabilitación de fachada cuyo pago comenzará próximamente.

Por eso pediría también:

1. Las actas de las últimas juntas de propietarios.
2. Una relación de derramas aprobadas y pendientes de vencimiento.
3. El importe asignado específicamente a la vivienda.
4. El calendario de pagos y las posibles modificaciones.
5. Información sobre obras previstas, presupuestos solicitados e inspecciones del edificio.

En caso de duda, solicitaría al administrador de fincas una confirmación escrita, a través del vendedor y respetando la normativa de protección de datos.

Si tienes dificultades para evaluar estos aspectos, puedes valorar la contratación de alguno de los personal shoppers inmobiliarios especializados en Madrid o de un asesor local que represente efectivamente al comprador.

¿Y si el piso está en Cataluña?

Cataluña dispone de regulación propia sobre propiedad horizontal. El artículo 553-5 del Código Civil catalán establece una afección real por gastos comunitarios ordinarios, extraordinarios y aportaciones al fondo de reserva correspondiente al año en curso y los cuatro años inmediatamente anteriores.

Además, introduce una protección documental especialmente interesante: el certificado debe incluir los gastos comunitarios aprobados pero pendientes de vencimiento, además de las deudas existentes.

Esto facilita que el comprador conozca obligaciones futuras antes de adquirir la propiedad, aunque no elimina la necesidad de revisar la documentación y pactar el reparto económico.

Conviene consultar la normativa autonómica aplicable antes de extrapolar las reglas generales a cualquier operación.

Cómo afecta una derrama a la rentabilidad de tu inversión

Pensemos en una vivienda comprada por 140.000 euros que produce 8.400 euros anuales de alquiler bruto.

Sin incorporar otros gastos, el rendimiento inicial sobre el precio sería del 6%. Pero si tras comprar tienes que pagar una derrama de 7.000 euros, el capital desembolsado aumenta hasta 147.000 euros y esa relación baja aproximadamente al 5,71%.

Y todavía faltaría sumar impuestos de compra, notaría, mantenimiento, seguros y otros gastos.

No afirmaría que toda derrama destruye valor. Una rehabilitación necesaria puede mejorar la conservación del edificio y su atractivo para futuros compradores. El problema aparece cuando pagamos por el inmueble como si estuviera en excelentes condiciones y después financiamos obras que debían haberse contemplado en el precio.

En mi artículo sobre qué rentabilidad es buena en un piso de alquiler explico por qué prefiero valorar el coste total de la inversión, en lugar de fijarme exclusivamente en el alquiler anual.

También mantendría liquidez para reparaciones futuras, siguiendo un criterio similar al que desarrollo en cuánto dinero reservar para reparaciones de un piso alquilado. La derrama conocida debe presupuestarse por separado de esa reserva general.

Qué haría antes de firmar las arras

No me bastaría con saber que el piso cuesta 180.000 euros y que la comunidad son 65 euros mensuales. Querría conocer el estado económico y físico del edificio.

Especialmente en inmuebles antiguos, revisaría fachada, cubierta, ascensor, bajantes y posibles deficiencias detectadas en las inspecciones técnicas. Una reparación extraordinaria puede costar bastante más de lo que un pequeño descuento en el precio permite compensar.

También incorporaría las derramas conocidas al cálculo del desembolso inicial. Puedes utilizar nuestra calculadora de rentabilidad del alquiler para analizar distintos escenarios, recordando que la herramienta no estima automáticamente las derramas extraordinarias.

Mi criterio es que ninguna derrama aprobada debería convertirse en una sorpresa después de comprar. Las futuras obras pueden ser inevitables, pero los compromisos ya documentados deberían conocerse antes de entregar cantidades importantes.

Si aparece una derrama elevada durante la negociación, no implica necesariamente que haya que descartar la vivienda. Puede justificar una rebaja, una distribución contractual diferente o una garantía de pago. Lo que no haría es firmar sin conocer exactamente cuánto dinero puedo terminar desembolsando.

Ante importes relevantes o desacuerdos sobre la exigibilidad, conviene consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal antes de firmar.