¿Es rentable comprar un trastero para alquilar? Costes y beneficio anual

Comprar un trastero para alquilar tiene una ventaja evidente: permite entrar en el mercado inmobiliario con mucho menos dinero que comprando una vivienda. Por 8.000, 10.000 o 15.000 euros podemos encontrar unidades en determinadas ciudades, mientras que comprar un piso exige otro orden de magnitud.

Ahora bien, que algo sea barato no significa automáticamente que sea una buena inversión.

Personalmente, nunca he comprado un trastero de forma aislada como inversión. Por una cuestión de escala y de gestión, prefiero operaciones inmobiliarias de mayor tamaño. Sí tengo varios trasteros que venían incluidos con pisos que compré, pero normalmente los alquilo conjuntamente con la vivienda. Por tanto, nunca había profundizado demasiado en cuánto podría obtener explotándolos por separado.

Sin embargo, conozco gente que sí invierte específicamente en trasteros. He investigado el mercado español y los números son suficientemente interesantes como para analizarlos con calma.

¿Es rentable comprar un trastero para alquilar?

Puede serlo, pero la rentabilidad depende muchísimo del precio de compra y de la demanda existente en unas pocas calles alrededor del trastero.

El sector tiene bastante más dimensión de la que podría parecer. El informe europeo de self storage de FEDESSA y CBRE correspondiente a 2025 sitúa a España en unos 2 millones de metros cuadrados de superficie de almacenamiento, con una ocupación media del 77,3% y una renta media anual de 304 euros por metro cuadrado ocupado, antes de IVA.

Esta última cifra no debe utilizarse directamente para valorar un pequeño trastero dentro de una comunidad de propietarios. Los centros profesionales ofrecen seguridad, accesibilidad, diferentes tamaños y otros servicios. Pero sí confirma que existe una demanda económica real por espacio de almacenamiento.

Los anuncios actuales también muestran diferencias enormes. En Madrid pueden encontrarse pequeños trasteros anunciados por menos de 10.000 euros y otros de unos 4 o 5 m² por 15.000, 20.000 euros o bastante más. El precio cambia radicalmente entre barrios.

Esto me recuerda a lo que ocurre al analizar qué rentabilidad es buena en un piso de alquiler: el activo importa, pero el precio al que entramos importa tanto o más.

¿Cuánto cuesta comprar un trastero?

No establecería un precio medio para España porque sería poco útil. Un pequeño trastero de barrio en Zaragoza no tiene nada que ver con uno situado en el centro de Madrid.

Además del precio anunciado, debemos incorporar los gastos de adquisición.

Aquí aparece un inconveniente que a veces se ignora: los costes fijos de comprar un inmueble pesan mucho más sobre una inversión de 8.000 euros que sobre una de 200.000.

Si gastamos 1.000 euros entre impuestos y otros costes para comprar algo de 9.000 euros, ya necesitamos que el activo se revalorice más de un 11% simplemente para recuperar esos costes si tuviéramos que vender inmediatamente.

Tres escenarios de rentabilidad de un trastero

Para hacer el análisis útil he creado tres ejemplos. No representan medias oficiales, sino operaciones hipotéticas compatibles con precios y alquileres que pueden encontrarse actualmente en diferentes mercados españoles.

Calculo la rentabilidad neta antes de IRPF, financiación y posibles costes extraordinarios.

Los gastos de adquisición son estimaciones ilustrativas. La tributación efectiva depende de la comunidad autónoma, de si la operación está sujeta a IVA o ITP y de las circunstancias concretas de la compraventa.

La tabla explica bastante bien mi opinión sobre este tipo de activo.

Un trastero comprado caro puede ser una inversión pésima aunque siempre esté alquilado. En cambio, comprar una unidad barata en un barrio con escasez de almacenamiento puede ofrecer rentabilidades muy altas sobre una cantidad pequeña de capital.

El problema que veo: ganar 590 euros al año

Aquí llegamos al motivo por el que personalmente no he buscado trasteros individuales.

Imaginemos el escenario base. Hemos invertido 11.200 euros y conseguimos aproximadamente 590 euros anuales antes de impuestos.

La rentabilidad del 5,3% no está mal. El problema es que son 49 euros mensuales de beneficio económico medio.

Por esa cantidad tendremos un nuevo contrato, otro inquilino, cobros, posibles llamadas, declaraciones fiscales y otro activo que supervisar.

Yo valoro mucho la rentabilidad, pero también la escala. Es algo que igualmente tengo en cuenta cuando explico cuánto se gana realmente alquilando un piso.

Gestionar veinte trasteros en un mismo edificio es muy diferente de poseer veinte trasteros dispersos por veinte comunidades de propietarios.

Esta es precisamente la parte interesante del modelo profesional de self storage: la escala permite centralizar la gestión.

Si tuviera que invertir seriamente en este sector, probablemente estudiaría antes comprar un pequeño local para dividirlo legalmente en varios trasteros, o adquirir un lote de unidades en un mismo emplazamiento, que ir comprando trasteros sueltos por toda una ciudad.

¿Qué debe tener un buen trastero para alquilar?

Hay varios factores que me parecen fundamentales:

• Zona con viviendas pequeñas y poco espacio de almacenamiento.
• Elevada densidad residencial.
• Fácil acceso desde la calle o garaje.
• Ausencia de humedades.
• Buena seguridad.
• Altura suficiente para aprovechar el volumen.
• Ascensor o montacargas si no está a nivel de calle.
• Posibilidad cómoda de carga y descarga.
• Comunidad reducida.
• Poca oferta alternativa cercana.

También miraría el tamaño. Un trastero enorme puede costar demasiado para lo que el mercado está dispuesto a pagar. Muchas personas simplemente necesitan guardar bicicletas, maletas, herramientas, ropa de temporada o cajas.

En este negocio no compramos metros cuadrados: compramos capacidad de almacenamiento situada cerca de alguien que la necesita.

Fiscalidad: cuidado con el IVA

Aquí existe una diferencia importante respecto al alquiler residencial.

La Agencia Tributaria establece que el alquiler de garajes y trasteros que no sean anexos de una vivienda, o que no se arrienden conjuntamente con ella, está sujeto a IVA al 21%.

En cambio, cuando el trastero se alquila conjuntamente con una vivienda como anexo accesorio, la operación puede quedar incluida en la exención aplicable al alquiler de vivienda.

Esto explica por qué en mi caso es más sencillo alquilar los trasteros conjuntamente con los pisos a los que pertenecen.

Quien compre un trastero exclusivamente para alquilarlo debería revisar las obligaciones de facturación, IVA e IRPF con un asesor fiscal. No asumiría que funciona igual que alquilar una vivienda.

¿Trastero o piso para invertir?

Un trastero tiene algunas ventajas claras:

• Mucho menos capital inicial.
• Poco mantenimiento.
• Menor riesgo de desperfectos caros.
• Impagos absolutos pequeños.
• Contratos y rotación relativamente sencillos.

Pero también tiene inconvenientes:

• Beneficio absoluto muy reducido por unidad.
• Costes de compraventa proporcionalmente altos.
• Mercado de reventa más pequeño.
• Financiación menos atractiva.
• Necesidad de muchas unidades para construir una renta relevante.

Una rentabilidad del 8% sobre 10.000 euros genera 800 euros brutos anuales. Una rentabilidad del 6% sobre 150.000 euros genera 9.000.

El porcentaje nunca cuenta toda la historia.

Por eso, cuando construimos patrimonio y buscamos alcanzar libertad financiera, conviene mirar simultáneamente rentabilidad, riesgo, liquidez, esfuerzo de gestión y cantidad de capital que realmente podemos poner a trabajar.

Conclusión

Después de estudiar los números, entiendo perfectamente que haya inversores especializados en trasteros.

Bien comprados, pueden ofrecer rentabilidades muy interesantes con poco mantenimiento y una inversión inicial baja. El mercado español de self storage, además, tiene ya un tamaño considerable y sigue profesionalizándose.

Pero compraría con muchísimo cuidado.

Pagar 18.000 o 20.000 euros por un pequeño espacio que podemos alquilar por 50 o 60 euros mensuales no me parece especialmente atractivo. En cambio, pagar 7.000 u 8.000 euros por una unidad capaz de producir 80 o 90 euros al mes empieza a ser otra historia.

Para mí, sin embargo, sigue existiendo el problema de escala. No me entusiasma añadir un nuevo inmueble, contrato e inquilino a mi patrimonio para ganar 40 o 50 euros netos mensuales.

El negocio de los trasteros me parece más interesante cuando podemos comprar varios juntos y gestionar el conjunto como una sola inversión.

Al final, como casi siempre en inmobiliario, la rentabilidad no está tanto en el tipo de activo como en comprar bien.