Las 7 mejores ciudades de Ávila para invertir en pisos

Ávila tiene una particularidad que conviene tener presente antes de buscar pisos baratos: es una provincia con muy pocos mercados inmobiliarios de cierto tamaño. Aplicando un mínimo de 4.000 habitantes, únicamente quedan siete municipios.

He preferido mantener ese filtro porque una rentabilidad elevada sirve de poco si después resulta difícil encontrar inquilino o vender el inmueble. Es la misma lógica que aplico en mis rankings de las mejores ciudades de Toledo para invertir en pisos y las mejores ciudades de Guadalajara para invertir.

En Ávila añado además una variable importante: la cercanía a Madrid. El Tiemblo, Las Navas del Marqués o Sotillo de la Adrada están mucho más vinculados al mercado madrileño de lo que podría sugerir su tamaño.

Comparativa de las mejores ciudades de Ávila para invertir

Para mantener cierta homogeneidad utilizo precios de oferta de idealista de septiembre de 2026 y alquileres de referencia de SERPAVI, basados en contratos reales de 2024. En Candeleda idealista no publica actualmente una muestra suficiente, así que utilizo su último dato disponible, de mayo de 2026.

La rentabilidad bruta teórica se calcula así:

Alquiler mensual por m² x 12 / precio de compra por m² x 100.

*Último precio publicado por idealista para Candeleda, correspondiente a mayo de 2026.

Son rentabilidades brutas y puramente teóricas. No descuentan ITP, notaría, reforma, comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, periodos sin inquilino ni fiscalidad. Además, combinamos precios actuales de oferta con alquileres de contratos históricos, por lo que sirven para comparar mercados, no para proyectar el retorno de una operación concreta. En qué rentabilidad es buena en un piso de alquiler explico mejor esta diferencia.

1. Ávila: la opción más equilibrada y líquida

Ávila capital juega prácticamente en otra liga dentro de la provincia. Sus 59.107 habitantes multiplican por más de siete la población de Arévalo, la segunda ciudad del ranking.

Eso significa más alquileres, más compradores potenciales, más servicios, administración pública, actividad turística y una demanda residencial bastante más diversificada.

El inconveniente es el precio. La vivienda anunciada alcanzó aproximadamente 1.756 €/m² en septiembre de 2026, después de subir un 12,8% en un año. Con la renta oficial de referencia, la rentabilidad bruta teórica ronda solo el 4%.

Aun así, la pondría primera. Para mí, un 4% en el mercado más líquido de la provincia puede ser preferible a un 6% o 7% teórico en un pueblo donde haya muy pocos inquilinos y compradores.

Ya incluí Ávila entre las mejores ciudades de Castilla y León para invertir en pisos.

2. Arévalo: el mejor equilibrio entre precio y rentabilidad

Arévalo es probablemente la ciudad que más me gusta de Ávila si priorizamos los números.

El precio medio anunciado ronda solo 958 €/m², mientras que la renta oficial de referencia alcanza 4,17 €/m² mensuales. Eso produce una rentabilidad bruta teórica cercana al 5,2%, la mayor de los principales mercados analizados junto con Arenas de San Pedro.

Además, tiene casi 8.000 habitantes y funciona como cabecera de servicios de La Moraña. Su punto débil frente a Ávila es evidente: el mercado es muchísimo más pequeño.

Para un inversor dispuesto a asumir algo menos de liquidez a cambio de un precio de entrada bajo, Arévalo me parece especialmente interesante.

3. El Tiemblo: pequeño, pero beneficiado por Madrid

El Tiemblo es el municipio que más gana posiciones cuando incorporamos la proximidad a Madrid.

Está a unos 83 kilómetros por carretera de la capital y el trayecto en coche ronda una hora y diez minutos en condiciones normales. Además, su población ha pasado de 4.231 habitantes en 2015 a 4.582 en 2025, alcanzando su máximo histórico.

Este comportamiento demográfico es relevante porque buena parte de la provincia de Ávila presenta justo el problema contrario.

Con un precio próximo a 1.120 €/m² y una renta de referencia de 3,95 €/m², la rentabilidad bruta teórica ronda el 4,2%. No es espectacular, pero la combinación de cercanía a Madrid, crecimiento demográfico y precio todavía contenido le hace subir mucho en mi ranking.

4. Las Navas del Marqués: la apuesta más cercana al eje madrileño

Las Navas del Marqués también tiene una localización estratégica. Está cerca de la Comunidad de Madrid y dispone de conexión ferroviaria, algo poco habitual entre municipios abulenses de este tamaño.

La contrapartida es que el mercado ya descuenta parte de esas ventajas. El precio medio anunciado ronda los 1.437 €/m², claramente por encima de Arévalo, Arenas o Sotillo.

Con 4,67 €/m² de alquiler de referencia, la rentabilidad teórica se queda alrededor del 3,9%.

No la elegiría buscando máximo flujo de caja, pero sí puede tener sentido para quien dé más importancia a la conexión con Madrid y a la futura facilidad de reventa.

5. Sotillo de la Adrada: población creciente y precio razonable

Sotillo ha evolucionado bastante bien demográficamente. En 2015 tenía 4.652 habitantes y en 2025 alcanza 5.081, su máximo de la serie reciente.

También tiene una ventaja geográfica clara. Madrid queda a unos 90 kilómetros y existen conexiones regulares por autobús.

El precio medio de oferta se sitúa alrededor de 1.094 €/m² y la renta SERPAVI en 3,93 €/m² mensuales. Eso deja aproximadamente un 4,3% bruto.

Lo interesante aquí no es tanto el porcentaje como la combinación de crecimiento poblacional, proximidad a Madrid y precio moderado.

6. Arenas de San Pedro: buenos números, pero lejos de Madrid

Si ordenáramos exclusivamente por rentabilidad, Arenas estaría mucho más arriba.

Con un precio de 1.049 €/m² y un alquiler oficial de 4,38 €/m², la rentabilidad bruta teórica ronda el 5%.

Además, sus 6.460 habitantes hacen que tenga un mercado propio relativamente importante dentro del sur de la provincia.

¿Por qué la coloco sexta? Principalmente por su localización. Está bastante más lejos de Madrid que El Tiemblo, Las Navas o Sotillo. Su demanda depende más del propio Valle del Tiétar, los servicios locales, las segundas residencias y el turismo.

Puede ofrecer operaciones interesantes, pero exigiría comprar con un descuento suficiente para compensar esa menor profundidad de mercado.

7. Candeleda: atractiva para turismo, más dudosa para alquiler permanente

Candeleda supera por muy poco los 5.000 habitantes y posee un atractivo turístico evidente por su entorno de la Sierra de Gredos.

El último precio de idealista con muestra suficiente fue de 967 €/m² en mayo de 2026. Frente a una renta oficial de 3,79 €/m², eso produciría aproximadamente un 4,7% bruto.

Pero es el dato que tomaría con más cautela de toda la tabla porque compra y alquiler corresponden a momentos distintos y el mercado es pequeño.

Además, está claramente más lejos de Madrid. Para alquiler residencial convencional prefiero las seis opciones anteriores. Otra cuestión distinta sería analizar una vivienda con componente vacacional, pero ahí entrarían regulación, estacionalidad, ocupación y costes de gestión.

¿Es Ávila una provincia interesante para invertir?

Ávila es barata comparada con Madrid, pero eso no significa automáticamente que sea más rentable. De hecho, las rentabilidades brutas teóricas de este ranking están aproximadamente entre el 4% y el 5,2%, lejos de algunos mercados que aparecen entre las ciudades más rentables de España para invertir en pisos.

Su ventaja es otra: permite comprar viviendas por importes absolutos relativamente bajos y, en algunos municipios, beneficiarse parcialmente de la cercanía a Madrid.

Si buscase seguridad y liquidez elegiría Ávila capital. Si quisiera mejorar la rentabilidad sin entrar en un mercado diminuto, estudiaría Arévalo. Y si mi tesis estuviera basada en la expansión residencial desde Madrid, miraría especialmente El Tiemblo, Las Navas del Marqués y Sotillo.

En cualquier caso, en una provincia de mercados tan pequeños no compraría basándome en una media municipal. Revisaría siempre anuncios reales de alquiler, tiempo que permanecen publicados, número de viviendas competidoras, estado del edificio y precio de compraventas comparables. En inmobiliario, una buena ciudad no convierte automáticamente un mal piso en una buena inversión.